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物业住宅小区物业的特点和管理特点

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2013-09-05 09:12:27

                                    物业住宅小区物业的特点和管理特点

    住宅小区是指市政配套比较完善,共用设备、设施比较齐全,经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇(9层以下)、高层楼宇(10层以上)、超高层楼宇(30层以上)及以单体或组合形式出现的别墅组成,集居住、服务、经济和社会功能于一体,在现代物业管理项目中所占比例最大。
    住宅小区物业和管理主要有以下几个特点:(1)统一规划,综合开发;(2)规模大,功能全;(3)房屋结构整体化,配套设施系统化;(4)产权结构多元化,物业种类多样化;(5 分期开发,物业新旧程度不同;(6)业主的文化水平和经济能力参差不齐,管理复杂化;(7)业主对物业管理的需求标准不一样。
    住宅小区物业管理的内容
    1.住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作,概括起来讲,有如下基本内容:(1)物业共用部位的日常维护和管理;(2)物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理;(3)环境卫生、绿化管理服务;(4)物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务;(5)物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务;(6)物业装饰装修管理服务;(7)物业资料的管理;(8)开展住宅小区的社区文化活动;(9)开展多种形式的便民服务。
2.住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态,包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等,价值观是社区文化的核心。具体来说,社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。
(1)环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等,通过社区环境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象,如怡人的绿化园林、舒适的休闲布局、写意的小品园艺等,可以营造理想的文化氛围,目前许多物业管理企业导入的物业管理环境识别系统(CIS)的用意便在于此。
(2)行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化,这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。
(3)制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等,这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。
(4)精神文化。这是社区文化的核心,包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如有的社区开展升旗仪式、评选文明户等,这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具有明显的社区特点,往往要经年累月才能逐步形成。
    3.住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服务和特约服务。便民服务是物业管理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。 便民服务的内容很多,根据物业管理的实践,当前物业管理便民服务的内容可以归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。具体来讲,主要是:(1)衣着方面,包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。(2)饮食方面,包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务,代送餐服务等。(3)居住方面,包括房屋装修,房屋设备修缮、看管,房屋清洁、房屋绿化养护,物业租赁,代缴水电气费用,代搬家服务等。(4)行旅方面,包括接送幼童上学及人托服务,车辆租赁,代订车船机等票,各类车辆的寄放、清洗、保养与维修等等。(5)娱乐方面,包括成立棋牌俱乐部,举办各类展览,各类健身娱乐活动,举办各类比赛等,承办各类家庭晚会聚会等等。(6)购物方面,包括日用百货供应、果菜供应等等。(7)文教体卫方面,包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等,在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等,在体育方面可经营健身室、游泳场、网球场等,在卫生方面开设社区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。(8)其他方面,包括美容美发服务、代聘保姆服务、代介绍家庭教师、代办房产证和申报户口、代办保险、提供中介咨询等等。
    常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所(文化活动中心)的娱乐服务等。随着社会经济的发展和科学技术的进步,人们的生活水平在不断提高,呈现出丰富性、多样性,信息时代、网络服务给人们的生活带来了变革,网上金融、教育、游戏、聊天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷,人们的生活变得更加灵活方便,以前物业管理能提供的便民服务都可“一网打尽”,物业管理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代,物业管理提供的服务需要紧随时代步伐,进行不断创新,要始终以“业主满意”为核心,来分析、挖掘业主、非业主使用人的各种潜在需求,包括精神的、心理的需求,及时策划我们能提供的服务,让物业管理服务跟得上时代步伐,充分发挥物业管理服务的作用。
住宅小区物业管理的重点
    1.物业类型多,管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业,如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同,对物业管理需求和要求也不同,因此,在制定住宅小区物业管理总体方案时,物业管理企业应针对不同类型的物业,在管理方式上有所侧重,以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理,加强巡视和检查,及时发现、排除管理隐患。
    2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策,政府对物业管理的收费定价还没有完全放开,采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式,特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本,致使有较多的物业管理企业处于亏本运作,如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看:一是要推进物业管理市场化进程,逐步实现优质优价;二是物业管理企业实施规模化运作,在企业内部合理配置人员,提高科技含量,降低成本;三是利用住宅小区现有的物业管理资源,开展经营创收,弥补小区经费不足。
    3.产权多元化,要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多,人员复杂,矛盾和纠纷时常发生。因此,在提倡业主自治自律的基础上,必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定,制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》,来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务,规范住宅小区业主、非业主使用人的行为,促进住宅小区物业管理的顺利开展。
    4. 设立业主档案,严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下,充分掌握业主、非业主使用人的流动情况,以便加强管理。
    5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多,有直接参与的,也有间接参与的,如建设单位、业主、业主委员会,城市供水供电等专营服务公司,物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等,物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此,物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系,配合他们的工作,借助政府有关部门的力量,加强对住宅小区治安等方面的综合管理,促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
    6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况,物业管理企业要出面牵头,组织各种社区文化活动,如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动,一方面加强了业主之间的交流和沟通,丰富了业主、非业主使用人的文化生活,提升物业管理的品位,另一方面,加强物业管理企业与业主沟通,创造融洽的社区环境,便于物业管理工作的顺利开展。
    7.开展多种形式的便民服务。
    住宅小区的智能化管理
    随着现代科学技术在物业开发中的运用,物业及设施的科技含量不断提高,物业管理朝着智能化方向迅速发展。现在住宅小区普遍采用的智能化设施设备有:闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。智能化设施设备的使用,不仅提高了物业的建设档次,而且为业主的生活带来
    方便和安全,也为物业管理提供了新的管理手段和方法,便于提高物业管理质量和服务水平。
 



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