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金华:制订物管新规能否破解业主自治之困

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-08-09 14:48:22

 

    7月22日,浙江省金华市建设局发布《金华市物业管理办法(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。

    位于金华市区义乌街的金厦花园小区,从2014年开始由业委会具体负责实施小区物业自治管理,目前已历经近3年。小区多层住宅物业费收费标准还停留在前期物业收费水平,即每月每平方米0.2元,在整个市区是最便宜的。

    金厦花园坚持近3年的业主自治管理历程,对金华市出台物业管理新办法有无标本意义?新规能否破解业主自治之困?

    收费标准一直未变

    根据规定,物业服务收费按照物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

    金华市物价局工作人员介绍,自2015年9月1日起施行的《浙江省定价目录》(2015年版)明确普通住房前期物业收费实行政府定价管理。金华市普通住宅小区(不包括别墅、排屋等)的前期物业服务收费实行政府指导价,非住宅、别墅、排屋以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。建筑总面积少于2万平方米的住宅小区由业主与物业服务企业协商确定收费标准,双方协商不能达成一致的,可报价格主管部门根据服务成本核定收费标准。

    实行市场调节价的住宅小区,由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准,并在物业服务合同中明确(按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区,物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定,自行确定收费标准,并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行);实行政府指导价的小区,由物业服务企业参照物业服务收费等级评定标准自评收费标准,向价格主管部门提出书面申请,由价格主管部门根据住宅小区的实际情况确定临时收费标准;实行前期物业管理招投标的普通住宅小区,由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案,对照物业服务收费等级考评办法和收费标准参考幅度,向价格主管部门申报收费等级和收费标准(价格主管部门根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案,核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度,具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招投标确定)。

    对照2010年金华市物价局、金华市建设局《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》制定的收费标准,市区住宅小区前期物业服务收费标准多层分四个等级,中准价分别为0.25元/平方米·月、0.35元/平方米·月、0.50元/平方米·月、0.70元/平方米·月,单体高层1元/平方米·月,高层中准价为多层的150%,上浮不超过20%,下浮不限。

    金厦花园小区于2005年交付使用,小区有1栋小高层,18幢多层住宅,共900多户住户。2012年3月,小区开发商指定的前期物业公司撤离,此后近两年小区陷入无物业管理状态。2014年开始,小区新一届业委会产生后,小区物业管理实行业主自治,一直延续至今,小区多层住宅每月每平方米0.2元物业费标准一直没变。

    仍有业主拒绝缴费

    “去年全年物管费收入15万元左右,每月支出费用就要两三万元,入不敷出,还好靠停车费和幼儿园租金贴补亏空。”金厦花园小区业委会副主任邵大妈说。

    据介绍,近年来人工成本等支出逐年递增,金厦花园小区光保安、保洁、杂工等人员工资,一个月支出就要1.6万元。由于经费紧张,物业服务只能提供最基本的门卫、保洁、绿化养护等,具体负责实施小区自治管理的业委会感到举步维艰。

    物业费收缴是困扰物业公司的普遍难题。由于物业费收缴率低,物业公司难以维持小区日常物业管理开支,只得降低服务水平,导致业主对物业公司更为不满,进而导致更多业主不缴纳物业费,如此陷入恶性循环,物业公司最终退出。部分业主拒缴物业费,这在实行自治管理的金厦花园小区依旧存在,而业主不缴物业费的原因多种多样,如因保洁不到位、家中失窃、车辆乱停放、房屋漏水等。

    邵大妈说,尽管物业费的标准已经很低,她挨家挨户上门收物业费,还是有一些业主不买账,拒缴物业管理费,目前物业费收缴率在80%左右。

    按照《物权法》规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。不过,在现行法律框架下,由于业主大会和业委会的法律定位不清,未赋予与业主团体身份相适应的民事主体资格,实践中,相比具有民事主体资格的物业公司,业委会起诉拒缴物业费的业主有难度。

    “对拒绝缴纳物业费的业主,业委会即使打官司也很难打。”邵大妈说。她希望,金华市新出台物业管理办法,最好能推出涉及这方面问题的解决方案。

    实行自治并非易事

    目前市区像金厦花园小区一样,实行业主自治的小区不止一个。不过,小区采取自治模式多半出于无奈,实行自治并非易事。

    一名不愿透露姓名的小区业委会成员说,通过业主委员会来管理小区,要求业委会成员有公益心、有热情,还要有服务能力,但许多业委会成员除了参与小区管理,还有自己的本职工作,时间、精力很难保证。再次,实行业主自治管理后,小区管理存在风险,由谁来承担自治管理的风险责任?由于无法明确业主与实行小区自治的业主委员会之间的责权利,没出事还好,出了事就很麻烦。

    从业主角度来说,业委会不具备为小区提供物业服务的资质,业委会对小区实施自治管理,虽然收取的物业管理费比较低,但低收费伴随的是低服务水平,物业服务质量低容易引发业主不满,从而产生纠纷;也有业主提出,业委会原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的,实行自治管理后,业委会成了物业管理的主体,如此一来,业委会自己如何监督自己呢?

    有业内人士指出,并不是所有小区都适合采用业主自治模式,一些大型住宅小区因为拥有电梯、消防、给排水等复杂设施设备,需要更加专业、有资质的管理公司,单凭业委会自治难以应付。事实上,金厦花园小区实行业主自治,能向业主提供的是某几项物业服务,如保洁、保安服务,对公共设施维修、管道疏通等,只能采取出现问题临时聘请专业人员进行服务的方式。

    “明年小区就要进行业委会换届选举,新一届业委会可能会考虑选聘有正规资质的物业公司来管理小区。”邵大妈说,通过业主委员会聘请规范的物业服务公司,既发挥业主的主人翁作用,又发挥物业服务公司的专业功能,才是长久之策。




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