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海口:八成小区没业委会 业主物管“死磕”冲突频发

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-13 10:34:27

       为10元停车费,海口一个小区保安手持尖刀连捅业主7刀致其身亡,这起发生在两年前的命案,至今仍让人毛骨悚然。在海南,小区业主与物管人员之间的矛盾冲突频频发生,个别小区甚至到了使用暴力的地步。造成这种局面的主要原因,是公开、平等、透明的沟通对话平台的缺失。

  海口市物管协会秘书长梁金华向中国房地产报记者介绍,海南80%以上小区没有成立业主委员会。结果就是,原本同处一小区,服务与被服务关系的双方,关闭了沟通协调的通道,往往演变成一种“死磕”对抗。

  中国房地产报记者近日到海口的海甸岛、蓝天路、美舍路、金盘、西海岸等区域走访发现,确实多数小区没有成立业委会,很多受访业主甚至没听过业委会。

  “难产”小区业主委员会

  “再也不想掺和这个事,东西我全扔了……”11月11日上午,外地退休老干部陈业武(化名)拿着一把大夹子,反复夹压还未粘牢的纸筒。

  陈业武是海口市绿色佳园小区的业主,他所说的“东西”,就是该小区准备成立业主委员会的相关申报材料。这是海口早期一个代表性的小区,六层至九层低密度多层电梯房,在2003年前后建成交付时曾引起购房者的广泛关注。绿色佳园小区物业管理企业一负责人告诉中国房地产报记者,小区现有住户759户、2000多人,入住率高达80%,在海口各小区属于入住率较高的小区之一。

  陈业武等业主也向中国房地产报记者介绍,早在2004年,该小区就成立了业主委员会,但在2007年业主委员会换届,不知道什么原因就被解散了。一名不愿透露姓名的业主告诉记者,当初成立业主委员会就遇到了很大的障碍,“当初不给备案,到有关部门找了熟人关系才成立”。

  绿色佳园小区再次筹备成立业主委员会,从一开始就充满了火药味。据业主代表称,再次召集成立业主委员会,主要是因为对小区物业管理的各种不满,“物业擅自涨了2毛钱的物业管理费,路灯坏了也不修,业主家里遭盗窃没有任何说法,商家只要交钱就可以在小区内摆摊设点,外来车辆进入使得网球场成了停车场,一些公共活动场所变成了经营性场所。”

  “我们主要是对小区物业管理现状不满,希望有一个能代表业主的民意组织,为业主发声。”作为外省退休老干部的陈业武,自费打印倡议书,与老伴抱着大摞打印材料,挨个楼栋张贴。业主告诉记者,小区曾经出现两家物业公司“掐架”情况,原物业公司合同还没到期,另外一家物业公司要强行进入,“在小区大门口,两家物业公司保安各站一边站岗,这种尴尬场景僵持了一个多月”。

  对于小区再次成立业主委员会一事,陈业武当初有很大的决心,“做这个事,谁也拦不住”;但如今陈业武的态度发生了巨大变化,他说“打死也不掺和了”,但仍支持小区成立业主委员会。绿色佳园小区业主称,小区业主委员会成立程序已经完成了一半,筹备组也成立了,就等筹划召开业主大会,但由于方方面面的原因,小区业主委员会一事最后不了了之。

  绿色佳园小区物管一位主要负责人向中国房地产报记者表示,小区在管理上确实存在不尽如人意的地方,但小区业主委员会的成立与否,与物管没多大关系,“我们只是协助他们”。

  绿色佳园小区并不是个案,在海口南海·幸福城小区,也存在成立业主委员会“难产”的尴尬。这个曾被称为“海口楼市销冠”的新建楼盘,由于开发商对外宣传建大型购物中心,而事实上在此前规划图纸上找不到相应的规划,引起了业主普遍不满。在与开发商交涉之后,大批业主数次聚集小区售楼中心,发动成立业主委员会。但至今数月过去,筹备成立业主委员会一事已被搁置。

  据海口市物业管理行业协会梁金华秘书长介绍,海口市一共有大大小小2100家小区,但成立业主委员会的小区不足20%,没有成立业主委员会的原因有多方面,但重要的原因是业主和物管对相关法律法规了解甚少。

  沟通演变成武力对抗

  中国房地产报记者在调查中发现,业主委员会“难产”的事情在海口并不少,大部分小区业主从来没有听说过要筹划成立小区业主委员会一说,而更多的小区是在筹备业委会中途被“夭折”。

  2013年5月下旬,海口市亚洲豪苑南区一名业主因为10元停车费与金鹿物业保安发生争执被捅死。之后,小区业主自行聘请安保人员强行进驻小区,并对管理该小区的金鹿物业工作人员驱逐清场。但金鹿物业以“未接到政府职能部门通知”为由拒绝离场,双方人员在小区形成对峙态势。

  中国房地产报记者了解到,业主与物管的“死磕”,是基于彼此的不信任。这种不信任表现在小区物业服务上的不到位、不透明,本来是服务角色的物管,却由服务者的角色转化成小区的管理者,遭致业主在内心情绪上的不满意、不接受。

  今年4月下旬,海口市金鼎中心商厦小区出现两家物业公司同时收费,混乱的管理和收费让业主们很苦恼。业主代表称,小区地上露天停车场由海南佳苑物业管理有限公司管理收费,而地下停车场由海南金鼎物业管理有限公司管理收费。小区住户车辆出入小区,常常要被重复收费。事实上,金鼎中心商厦小区早在2008年9月就筹备成立小区业主委员会,但由于物业公司的不配合,小区业主委员会至今没有成立。

  小区住宅专项维修资金的使用也成为业主与物管“死磕”的导火索。今年6月初,海口市吉宝佳园小区物管通知小区业主,由于小区变电箱受损需要维修,每户业主需要缴纳50多元维修费。小区业主代表到海口市住建部门查询,发现该小区所缴纳的专项资金中,有110余万元款项被物业擅自提取用于小区的电梯维修。

  吉宝佳园小区业主通过进一步查询,发现物业公司提交了一份《维修和更新、改造工程验收报告》,“业委会意见”、“业委会主任”、“业委会副主任”等栏所填写的业主姓名和手印,均为物业公司伪造,而且在“监理单位”一栏验收合格盖章,也是物业公司自己的公章。另外经证实,物业公司还伪造了大部分业主的签名和手印,并一起提交给了海口市住建局资金管理处。而该小区并没有成立业主委员会,对小区专项维修资金的使用情况缺乏有效的监督。

  中国房地产报记者了解到,类似的小区物业收支不公开、不透明,是引发业主对物业公司的猜疑与情绪对抗另一个重要原因,冲突频频发生。

  “候鸟型”居住

  导致业主组织无法成立

  “我建议小区在未成立业主委员会之前,应当由辖区居委会来托管。”海口市物业管理行业协会梁金华秘书长接受中国房地产报记者采访时称,物业管理市场是伴随着房地产业发展而应运而生,而海南出现专业的物业管理,是从1993年开始。经过20多年的发展,物业管理市场蛋糕前景被广泛看好,但市场秩序还有待梳理。

  根据2015年9月24日全国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》,截至2014年底,我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元。

  据了解,海南目前有800多家物业公司,而作为物业管理市场的集中地,省会城市海口有2100多个小区,大大小小物业公司有700多家。

  梁金华认为,小区业主委员会是小区业主大会的执行组织,小区大小事务的决策权仍为小区业主大会;而小区物管为依照小区服务合约,在小区行使服务职能。小区业主委员会与小区物管是一种沟通协调的关系,但由于小区缺少业主委员会这一中介沟通协调环节,业主与物管对话的平台缺失,在小区某些事项上沟通不畅时,就演变成了一种对抗。而许多小区物管是开发商旗下的子公司,在小区未成立业主委员会之前,开发商的物管公司托管小区的物业,在遇到小区物业重大事项时,很难达成一致意见。

  据了解,居民小区在筹备成立业主委员会时,需要过半业主的签名,但海南许多小区属于“候鸟型”小区,业主更多时间在岛外,但前期托管的物业公司出于自身利益考虑,不愿意提供业主的相关联系方式或其他信息。

  “许多小区成立业主委员会的初衷,一开始方向就不对。”梁金华表示,在海口许多小区,当业主利益受损时,成立业主委员会就是跟开发商、物管公司对抗维权,而真正的业主委员会,应该作为业主大会下的执行组织,与物业管理企业一起协调沟通,监督物管依约履行义务,共同构造文明和谐小区。他认为,鉴于这样的一种现状,在小区未成立业主委员会之前,作为政府基层组织的社区居委会,应当承担起各小区的托管与监督职能。

  目前,海南已全面放开非保障性住房物业服务价格,实行市场调节价。而物业服务价格也是小区业主普遍关心的热点问题,物业服务企业怎么收费,业主对物业服务费涨价是否同意,仍需要一个公开透明的对话平台。



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