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物业服务,如何走出“收费难”怪圈

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-12 11:26:23

    业主拒缴物业费,服务质量下降;服务质量下降,更多业主拒缴物业费,物业服务企业与业主由合作转向对立——

    物业管理收费难,影响服务企业的服务质量,最终会损害业主切身利益。11月1日起施行的《安徽省物业服务收费管理办法》,旨在进一步规范物业服务收费行为,保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我省物业服务行业健康发展。

    “拒缴费用—服务变差”,恶性循环终由业主埋单

    “自您入住以来,本中心一直竭诚为您服务,固然我们的服务不完美,但我们一直在努力。及时交付物业服务费,也是您应履行的义务。 ”11月17日上午,合肥市经开区石笋路禹洲华侨城小区,物业公司工作人员小李挨家挨户去贴“物业管理费缴费通知单”。

    最上面一户账单显示,该户2013年1月1日起至今已有23个月未缴纳,累计金额在1800元左右。记者随机查看该小区8栋2单元,6层共12户,有5户门上贴了红色催缴单。“虽然很多业主对我们服务的评价还算不错,但依然只有6成业主正常缴费。”小李介绍,物业服务是微利行业,讲究规模效应,一般来说,7成的缴费率是物业公司盈亏平衡点,达不到7成就要亏本。

    而离华侨城小区约一公里的某小区,物业公司已换了好几茬。物业费收缴难已成该小区的“顽疾”,缴费率最低时不到50%,而面对前任留下的“烂摊子”,新任物业企业也没有彻底治理的意愿,管理水平每况愈下,小区陷入“业主不愿缴—费用收不齐—服务质量下降”的恶性循环。

    为什么不缴物业费?“车乱停乱放,物业也不管”“房子在顶层,漏水情况长期没有解决,物业也不管”“随便让陌生人进来,小区管理存在很多问题。服务不到位,凭啥要缴费”……业主们各有各的理。

    “业主与物业公司关系对立,吃亏最大的还是业主。小区物业管理不好,房价上不去,房产得不到保值增值,业主成为最后的埋单者。”安徽省房地产协会物业专业委员会孙平认为,业主和物业服务企业只有成为合作者,才能达到双赢结果。

    11月1日起,安徽省物价局、住房城乡建设厅联合修订的《安徽省物业服务收费管理办法》正式施行。新规强调了业主权利与义务的统一:物业服务企业应当严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务;物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

    物业企业应对成本上升,守住基础物业服务是“底线”

    截至11月17日,滁州市今年已分七批考核了87个物业小区的服务等级,其中30个不合格。今年4月至8月,马鞍山市住房和城乡建设委员会对市区130个物业管理小区进行了摸底检查,结果有21个小区物业管理考核不过关,主要问题是未按照指导标准提供服务或擅自降低服务标准。

    “在用人等综合成本不断上涨情况下,多数物业企业一般不会想着如何提高服务质量推动物业收费,而是在减少用人、设备维护等投入上动脑筋。企业要么降低服务品质,要么甩盘降亏,导致物业管理行业整体服务陷入‘低价格、低素质、低价值’的恶性循环,行业发展遭遇瓶颈。”孙平分析。

    据了解,作为劳动密集型行业,物业管理的人工成本占到总成本的60%至70%,尽管很多企业通过流程再造、服务集成、购买智能设备等措施减少了一些用工,但成本增长速度仍远远超过减少人工带来的成本降低。近十年来,各地最低工资标准平均每年上调一次,但物业服务收费标准一直没变。

    “在物业费增长机制短期内难以形成的情况下,物业服务企业应对成本上升,必须靠企业的主观能动性,在提升服务的基础上去赢得更好的生存空间。应对成本上升必须要守住基础物业服务,这是物业企业的立足之本。”孙平表示,实现服务升级是物业企业建立业主信任、形成双方和谐合作关系的唯一渠道,也是企业和行业实现转型升级的必要条件。物业企业要不断研究业主的需求变化,创新设计服务活动,满足业主不断增长的需求,才能实现自身的发展壮大。

    此次,新《管理办法》提出,物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况,实行政府指导价和市场调节价相结合。根据当地最低工资标准、居民消费价格指数变动等情况,有关部门将每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。这为物业服务企业应对成本上升带来了“利好”。

    不收物业费行不行?互联网思维可让“羊毛出在猪身上”

    使用智能手机扫描二维码,下载并点开App,上面便会出现一个专门供小区业主使用的服务界面,分别有小区公告、在线报修、意见反馈、物业费缴纳、商家搜索、社区团购、送货上门等选项……在蚌埠市龙湖春天小区,业主徐女士说,家中管道坏了,怕描述不清,拍张照片传到业主App上,物业就会尽快上门维修;想吃楼下哪家饭店的炒面了,可以登录业主App下订单,爱吃的炒面会送上门。

    “小区业主可免费注册并使用该平台,商家也可从中获得服务赢利机会,物业公司也可以获取一定的回报。”小区所在的银湾物业负责人刘磊介绍,该款App由位于上海的物业公司总部开发,公司正将其作为业务和利润的新增长点来打造。今年9月初开通至今,在该服务平台落户的商家、注册的业主数量不断增多,成交也在增多。

    类似银湾物业建立电子服务平台,深圳市一家物业公司已做到让“不收物业费”成为现实。 “这家名叫彩生活的公司利用手机App搭建社区电商平台,利用广大业主庞大的吃穿用等日常需求,以团购的方式与供应商合作,建立全新的流通渠道。由于节省了中间环节,团购能拿到较低的价格,业主得到了实惠,物业公司作为中介信息服务商拿到相应的利润,远比收物业费可观。 ”安徽辰元物业公司经理杨国伟说,引入互联网思维,让原先需要付费的物业服务不再由业主埋单,“羊毛可以出在猪身上”。

    业内专家指出,安徽省物业管理行业近年来快速发展,但总体处于较低发展水平,推动该行业向现代服务业转型升级、向服务集成商的商业模式转变,势在必行。物业服务企业要充分利用互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展,围绕业主需求去做产业延伸和多种经营,不断开拓物业服务企业新增长点,促进行业持续健康发展。

 



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