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屋面防水损坏造成渗漏的;

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-11 17:35:28

 (2015年3月27日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)

 
    第一章   总  则
 
    第一条   为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
 
 
 
    第二条  本省行政区域内物业管理及其监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
 
    第三条  省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
市(州)、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:
 
    (一)对业主大会和业主委员会业务的指导和监督;
 
    (二)对物业服务企业资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理;
 
    (三)物业服务企业信用评价;
 
    (四)专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理;
 
    (五)物业使用和维护的监督管理;
 
    (六)物业承接查验、退出交接活动的指导和监督;
 
    (七)处理在物业管理活动中的投诉;
 
    (八)其他监督管理职责。
 
    县级以上人民政府发展和改革、城乡规划、国土资源、财政、公安、民政、卫生计生、环保、工商、质监等有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。
 
    第四条  街道办事处、乡(镇)人民政府依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。 社区居(村)民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。
 
    第五条  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。 物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:
 
   (一)业主委员会不依法履行职责;
 
    (二)业主委员会成立、换届过程中出现的问题;
 
    (三)物业服务合同履行过程中出现的问题;
 
    (四)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;
 
    (五)需要协调解决的其他物业管理问题。
 
    第六条  县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。
 
    第七条  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范行业行为,提高物业服务水平,促进物业服务企业依法诚信经营,维护物业服务企业的合法权益。 
 
    第二章  物业管理区域与相关配臵 
 
    第八条  物业管理区域的划分应当以土地使用权证确定的用地范围为基础,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。物业设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。
 
    第九条  建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前,向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、城乡规划行政主管部门等单位的意见后划分物业管理区域,并书面告知项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。
 
    建设单位应当将物业管理区域核定内容在商品房销售现场进行公示。
 
    第十条  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由县级人民政府房地产行政管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府征求业主、社区居(村)民委员会的意见,结合社区居(村)民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
 
    第十一条  县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
 
    物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位臵、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
 
    第十二条  建设单位新建住宅物业时,应当以物业管理区域为单位,按照下列要求无偿配臵物业服务用房: 
 
    (一)物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配臵,且不得低于七十平方米;房屋建筑总面积超过三万平方米的,按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配臵。物业服务用房不包含门岗值班室。 
 
    (二)物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光等基本使用功能和条件,配臵独立的水、电、暖等计量装臵。 
 
    业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,面积不得低于二十平方米;房屋建筑总面积超过三万平方米的,面积不得低于四十平方米。
 
    物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。
 
    第十三条  城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位臵等作为规划设计指标进行审查。 房地产行政主管部门或者不动产登记机构,在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房进行核查,并在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位臵。
 
    建设单位应当将相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内公示。
 
    第十四条  新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等计量装臵应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配臵。信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配臵应当符合国家技术标准和专业技术规范。
 
    配套设施不齐全的老旧住宅区,专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
 
    第十五条  新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备按照国家技术标准和专业技术规范设计,由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工,并与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
 
    所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工程计价规定确定,由建设单位承担。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工。
 
    建设单位在竣工验收后,应当将专业经营设施设备的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位。专业经营单位应当接收,并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。
 
    专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线。
 
    第十六条  本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备的所有权,由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定移交的,县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收,并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。
 
    验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。 
 
    第三章  业主、业主大会及业主委员会
 
    第十七条  房屋的所有权人为业主。
 
    业主在物业管理活动中,享有下列权利:
 
    (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
 
    (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
 
    (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
 
    (四)参加业主大会会议,行使投票权;
 
    (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
 
    (六)监督业主委员会的工作;
 
    第八十二条   专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
 
    业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的,由业主大会决定续交方案。 
 
    第八十三条  发生下列紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居(村)民委员会应当先行采取应急措施,同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告,房地产行政主管部门接到报告后,应当在三个工作日内办理相关手续。经核准后,维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支:    
 
    (一)屋面防水损坏造成渗漏的;
 
    (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的; 
 
    (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;
 
    (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
 
    (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
 
    发生前款所列情形,未按规定实施维修、更新和改造的,房地产行政主管部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。
 
    第八十四条  已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。
 
    专业经营设施设备发生故障或者损坏时,专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新,物业服务企业、业主应当予以配合。
 
    专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
 
    第七章  法律责任
 
    第八十五条  违反本条例规定的行为,法律、行政法规已规定法律责任的,从其规定。
 
    第八十六条  建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:
 
    (一)违反本条例第十二条规定,未按照要求配臵物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。
 
    (二)违反本条例第四十四条规定,未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款。
 
    (三)违反本条例第七十四条规定,未按规定出售或者出租车库、车位的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。 (四)违反本条例第八十条规定,在保修期内未按国家规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
 
    第八十七条  供水、供电、供气、供热等专业经营单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:    
 
    (一)违反本条例第十五条、第十六条规定,无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收的,或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的,责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,承担赔偿责任。
 
    (二)违反本条例第十五条、第十六条、第八十四条规定,未履行管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
 
    (三)违反本条例第六十一条规定,无正当理由拒绝或者停止服务的,责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上十万元以下罚款。    
 
    第八十八条  物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:
 
    (一)违反本条例第四十六条规定,承接物业未进行查验的,责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。
 
    (二)违反本条例第四十九条、第五十一条、第五十三条规定,未按照规定进行备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上五千元以下罚款。
 
    (三)违反本条例第五十八条规定,未按规定公示有关物业管理事项的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。    
 
    (四)违反本条例第六十条规定,未能履行物业服务合同的约定,减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的,责令限期改正,逾期未改正的,降低其资质等级,并记入物业服务企业信用档案;采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的,责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上二万元以下罚款;造成损失的,承担赔偿责任。
 
    (五)违反本条例第六十四条、第六十五条规定,被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域,未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;损坏、隐匿、销毁有关资料和财物的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;造成损失的,承担赔偿责任。
 
    (六)违反本条例第七十六条第二款规定,未按照要求公布经营所得收益收支情况的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。
 
    第八十九条  业主、物业使用人有下列行为之一的,由相关行政主管部门予以处罚:
 
    (一)违反本条例第七十一条第一款第三项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令立即改正,恢复原状,可以处一万元以上五万元以下罚款;情节严重的,处五万元以上十万元以下罚款。
 
    (二)违反本条例第七十一条第一款第四项、第五项规定,违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观的,由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门责令限期改正,恢复原状,可以处二千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处二万元以上十万元以下罚款;逾期未改正的,由县级人民政府依法组织强制拆除或者恢复原状。
 
    (三)违反本条例第七十三条规定,擅自改变物业使用性质,将住宅改变为经营性用房的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调、处理不成的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。
 
    第九十条  房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
 
    (一)未按照本条例规定履行监督检查职责的;
 
    (二)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;
 
    (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
 
    (四)违法实施行政许可或者行政处罚的;
 
    (五)对物业管理活动中的投诉,不及时受理,依法调处的; 
 
    (六)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;
 
    (七)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;
 
    (八)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。 
 
    第八章  附  则 
 
    第九十一条  本条例下列用语的含义:
 
    (一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
 
    (二)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。
 
    (三)共有部分,是指物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设臵的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
 
    (四)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
 
    (五)有利害关系的业主,是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
 
    第九十二条  本条例自2015年7月1日起施行。
 


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