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住房公积金个人住房抵押贷款证券化研究

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-03 11:41:19

住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国,经过不断发展和完善,现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善,住房金融业务已取得迅猛发展,住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度,在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产,如何借鉴发达国家资产证券化经验,尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度,提高资金流动性,转移住房信贷资产中贷款风险,提高资金使用效率,充分发挥其住房保障作用,是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。

然而,这一金融制度创新是一项复杂的系统工程,它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善,而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面,为此,本文从住房公积金制度创新角度,对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。

1  国内外住房信贷资产证券化现状

就国外而言,一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家,而且是这方面最发达的国家,它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司,这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构,将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池,以资产池所产生的稳定现金流作为担保,以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者,从而开创了住房信贷资产证券化。

美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点:一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高,总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机之后,为解决资金短缺困境,政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》,并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司(KOMOCO),在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下,成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进,但在规模和制度建设上走在我国前面。

我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段,20051215,中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行,从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产,并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券(包括ABC)和次级资产支持证券。20074月又推出第二单RMBS,资产池总金额40.2亿元,根据信托安排,AB档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让,C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让,而次级证券由建设银行自行持有,不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验,推动了房贷二级市场发展。

2  我国住房公积金信贷资产证券化的现实性

2.1  住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要

我国目前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长,最长可达30年,试点项目贷款期限一般也在5年,而资产的收益是抵押贷款本息,但这种现金流要在较长的时间内才能实现,加之考虑增值收益因素,定期存款和国债又不能随意流动使用。

同时,新条例即将出台,住房公积金提取政策放宽,这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险,为避免这种风险发生,全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款,或贴息借款补充流动性,或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式,以减少流动性风险。种种应急方式使用,一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具,迅速回笼资金,不仅大大提高了资产的流动性,而且将有效解决管理中心资金流动性风险。

2.2  信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模

目前,全国各管理中心为扩大资金规模,想尽办法进行归集扩面,但是,在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下,要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。

为此,合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具,从资金使用效率出发,另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模,做大做强住房公积金事业,将是今后发展趋势使然,也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。

2.3  住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段

由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道,而且还可以增强住房抵押贷款流动性,分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化,管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少,政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显,住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。

3  我国住房公积金信贷资产证券化的可行性

我国住房公积金制度实行20年来,其个人住房抵押贷款余额已超过3万亿元,况且我国资本市场也有了很大的发展,目前呈加速之势,相关法律法规配套正逐步完善。因此,笔者认为我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化已具备一定的可行性。

第一,我国住房公积金个人住房抵押贷款抵押房屋产权清晰,在法理上为住房抵押贷款证券化提供了风险管理保证。

第二,资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范,为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。

第三,住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件:即可接受的信用特征(保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等),未来产生可预测的稳定现金流量,现金流量的期限结构清晰,本息完全分期摊还,借款者有广泛的地域和人口等统计分布,资产有较高的变现价值,资产具有标准化、高质量的合同条款。

第四,住房公积金个人住房抵押贷款一级市场规模大(截至2014年底余额已超过3万亿元),一般省会城市住房公积金个人住房抵押贷款余额基本上超过250亿元以上,已具备住房抵押贷款证券化局部试点的条件。通常情况下,抵押贷款一级市场的规模越大,基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛,以此为担保的证券所对应的风险就越小。

第五,住房公积金个人住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者,包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等,同时也不乏分散的个人投资者。在中国随着基本养老保险金覆盖面的扩大,养老保险基金收缴率越来越高,滚存结余会越来越多,资金的再投资问题将越来越突出,收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一;另外,中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后,参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域;同时,伴随居民可支配收入的提高,近年居民储蓄高速增长,住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间,个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。

第六,住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础,并有银行类似成功经验可借鉴,同时,资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种,在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。

4  住房公积金住房抵押贷款资产证券化相关原理

传统的融资方式是以借款人的整体信用水平为基础,而住房公积金个人住房抵押贷款证券化是以出让金融资产的要求权为信用基础,住房公积金个人住房抵押贷款通常是期限长、流动性差的资产,通过证券化,可以极大提高这些资产流动性。住房公积金抵押贷款证券化之所以可以让住房贷款变为在市场上流通的证券,主要基于三个基本原理:资产重组、风险隔离和信用增级。

4.1  资产重组原理

资产重组是管理中心为实现发行证券目的,通过相关机构运用一定的技术与手段对公积金住房贷款进行重新组合,实现风险与收益分离,使其风险得到有效释放,资源得到有效运作。住房公积金抵押贷款重组一般应遵循三个原则:贷款组合的分散性、规模性和同质性。所谓分散性是要求贷款不能全部集中在某一地域,以防因这一地域的经济在未来某个时间出现困难发生风险集中问题,从而损害投资者利益;规模性是因贷款证券化过程中许多费用是固定的,若贷款规模过小导致成本率过高;同质性是指构建资产池的贷款具有基本相同的特质,以便能较准确预测未来风险和收益。

4.2  风险隔离原理

管理中心将个人住房抵押贷款“真实出售”给特设机构,这部分信贷资产与住房公积金管理中心的破产隔离(正常情况下国家不会允许公积金中心出现破产情况),使得出售贷款资产的价值不因发起人的破产而受影响,使投资者的风险只限于证券化组合中,从而保护投资者利益。

4.3  信用增级原理

信用增级是指将资产池中的资产通过一种或多种信用的支持确保发起人按时支付投资者收益。通过信用增级可以使风险层层分解,让风险分解给所有愿意承担的参与者,从而降低整个交易系统风险,使收益与定价更趋合理。使资源得以最有效配置。



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