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谁来启动物业管理行业改革大手术

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-02 14:18:53

       房地产律师十年,服务过大大小小物业管理企业、业委会、政府主管部门近百家,业务上与物业公司、业委会、业主、政府相关部门和法院均有较多沟通,涉及物业管理这个行业的所有人都对现行的物业管理制度不满意。大家都在讲物业管理服务这个行业问题多多,需要大的改革、需要动手术才能解决问题,但是这个手术怎么动,谁来做这个手术却各执一词。各方主体站在自己的角度分歧较大,莫衷一是,最后物业服务“改革”只能是对根本问题视而不见,对无关痛痒的问题改一点,无人愿意给现行物业管理服务做一个大手术,这是为什么?究竟谁来操刀这个可能会是“从大乱到大治”的手术呢?

  

       我们先说说物业管理公司,如果笔者对这个行业理解出入不大的话,这是这个行业中最期待改革的一个群体,他们希望改革的诉求很多,比如说在物业费收取方面应当由业委会来收费,物业管理公司与业委会结算,不要天天花巨大的人力、财力向业主讨物业费。在市场地位方面,希望物业公司不是给政府“打杂”的,物业公司只是提供物业管理服务,不要去管违章和邻里纠纷。在与公共事业部门分工方面,希望公共事业单位管理到灯头、灶头、龙头等等。

 

       物业公司的诉求并没有错,但是当它面对松散、无责任意识的业委会时,面对强大、跋扈的政府主管部门时,面对既得利益者公共事业单位时,他们的诉求根本无法实现,甚至这些诉求都是痴心妄想。但是,笔者在想,如果这些改革真的来了,物业公司会愿意吗?答案更多是的否定。如果物业费、停车费真由业委会来收了,物业公司面对业委会议价能力大大降低,所有财务也需公开透明,这可能是每个物业公司不愿意看到的。如果政府管理又回到公房时代的社区管理,公共事业单位真正进小区,物业公司的工作量会大大减少,一定会影响其在小区“老大”的江湖地位,其作用地位不会再如同以前重要,这会严重影响物业管理公司的业主认可度。工作量减少,收费如何呢?

 

       客观讲,物业管理服务是一个弹性极大的行业,收费多,服务就多,反之收费低服务就少,反正物业不贴钱,大型品牌物业的利润率比其它行业也不差。多年来,物业公司承担了过多的社会责任,但是正是由于业委会这一自治组织不健全、政府管理不到位也造就了物业管理公司运作的不公开、不透明,使得其在短期内有较大的利润空间,但是长期则对行业不利。所以,对目前的物业管理行业动一个休克疗法式的大手术,并不一定是物业管理企业想看到的。

 

       我们再聊聊可爱、可恨的业委会,这个群体对物业管理改革的诉求也很强烈,他们希望自己是小区的主人,物业要听业委会的话,政府不要干涉他们的正常工作,很明显这是他们的权利诉求。但是如果让他们去追讨物业管理费,制止业主违章、养宠物的行为,他们一定是一百个不愿意。如果大手术后的物业管理给了业委会一个独立的法律地位,它所带来不仅是其应当有的权利诉求,也会带来对其义务方面的要求,在目前业委会整体素质并不佳的情况下,业委会是否愿意全盘接受本律师打一个大大的问号。  

 

 

       关于政府主管部门,笔者认为其愿意改革动力更是不足,各级政府房地产主管部门如同习大大推动的全面改革过程中的中间层,这个国家的最上层愿意改革,低层的老百姓愿意改革,但是中间各级地方政府各部门并不愿意真正改革。在物业管理方面,政府通过对物业收费的审核、前期物业管理招标的管理、物业管理公司资质的管理、业主委员会的备案管理等等,寻找到极大的权力寻租空间----政府不愿意改革的理由通常讲只有一个:我们加强管理目前的问题可能解决,如果不让我们管理,这个行业就会乱了。

 

       这其实是一个GP理由,我们可以举一个例子说明,比如说业委会成立备案问题,一个业委会从成立到备案,政府不知道要花多少人力、财力去完成,政府既是主管部门,又是监督部门,典型的运动员加裁判员。业委会成立后政府往往是第一个被骂的,程序不公、不作为、乱作为等等成为政府主管部门最大的过。业委会的成立,政府从来不想到第三方的参与,专业的物业管理服务机构如律师事务所、物业管理服务所(上海已经有这样的机构)如果参与到这过程中,政府只是监管者,在整个过程中,没有明确的违规,政府就要给业委会进行备案,即使有违规政府备案,也应当主要是业委会和第三方承担责任,这是因为政府只管备案,而不是审核。

 

       实际上,如果让政府部门去拆除违章、制止群租,这些“出力不讨好”的事情是政府相关部门不愿意做的,如果让政府主管部门去进行物业资质审核、收费审核,这些不要承担责任,又有利可图的事情是他们愿意做的,这也是现在政府参与物业管理的现状,大家说他们愿意启动物业管理改革这一大手术吗?

 

 

       我们再说说水、电公共事业单位吧,这些改革开放的标准的既得利益者,因为他们可以打着公共事业的幌子,收取不透明、不公开的水电费,还可以绑架政府要求补贴、提高收费标准。就住宅而言,有些城市这些单位往往是管到每家每户的计量工具,如上海、苏州,而有的城市则只管理到小区的总计量表具,如郑州。就非住宅而言,水电部门则只管理到一个总的电表和水表。这些作法与成熟国家供水、供电部门管理到龙头、灯头的水电管理模式明确不符,一方面会大大增加物业管理公司的管理成本,另外一方面物业管理公司在管理水电方面的专业度不足。相对于这些公共事业单位,物业公司、业委会的话语权简直可以忽略不计。实际上,近几年,我们的水电运营部门只关心如何游说政府增加收费标准,而对自己维修、管理的义务避而不谈,他们对物业管理制度的全面改革也一定抱有戒心。

 

 

       最后说说法院,本律师办过大量的涉及物业管理的诉讼,有的是物业管理与业主的欠费诉讼,有的是物业公司与业委会公益性收入之争,有的是业委会与开发商的会所、车位之争,有的是业主与物业公司漏水纠纷,本律师总体的感觉是法院不是在评判物业公司或政府部门行为的合法性,更多的是维护现有的物业管理制度。这些笔者举几个案例来说明,笔者曾经办理过一起新老物业交接所引发的诉讼,业委会告老物业要求退出物业管理,法院只要审核业主大会召开的情况是否达到了法定的“双多数”,但是法院对此案迟迟不判,法院给出的理由甚是雷人“这个案子涉及到老百姓和房管部门,我们要听取政府主管部门意见,政府主管部门不同意我们就不能判”,涉及到老百姓的问题要慎重没有错,但是如果法院要听政府部门的说法着实让人无法理解,难道我们国家的政体结构中政府比法院高吗?有一次,笔者代理一起水管破裂漏水的案件,漏水的地方很明显是在水表与水闸开关之间,按照《物业管理条例》及上海市物业管理的相关规定,此处明确属于供水公司管理的范围,法院却将责任全部给了物业公司。庭后,法官开半玩笑地告诉我,让供水公司承担责任我们也知晓,但是我们还不敢这样裁决下去,我们判决要达到社会效果与法律效果的统一,不能对行业冲击太大,听法官此言,我无语。

  

       从整个社会体系看,物业公司、业主业委会,甚至公共事业单位是追求利益最大化的市场主体,他们在合法的范围内趋利避害可能无可厚非。政府的职责主要是通过设置各层面的社会管理制度,平衡各利益主体的权利义务,保障社会公共利益,而不是为了部门利益、甚至个人利益。法院的主要职能是评判企业实现利益的合法性,政府执法是否真正建立在公共正义的基础上。所以,从社会体系看,物业公司作为追求利益最大化的企业无法为物业管理这个行业动手术,因为他不会拿着自己的利益开刀,法院作为评判企业行为和政府行为是否合法的司法机关,无法启动物业管理的大改革。而政府作为社会制度的设计者和社会利益的平衡者,对物业管理改革的启动有着义不容辞的责任,而物业公司和业委会则应当是这场改革的配角,法院则要评判这一重大手术后各方重新定位后是否真正履行了自己的社会分工。

  

       最后,我们期待物业管理的大手术在新一届政府轰轰烈烈改革的大潮中早日启动,让行业回归其应然状态。

 


 

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