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物业—装修管理( 二 )

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-02 14:06:41

 导语:装修管理是初期物业管理的重点内容,对于防盗窗、雨蓬、花架、晒衣架的安装、外墙打孔等等涉及外立面美观的问题,往往物业公司与住户的观点立场有所差异,而协调处理好这一差异不仅要有一定的能力和水平,还要有一定的法律意识。

 

上海物业公司拒绝安装巨型浴缸  终审判决业主败诉


         历时4年的"超大浴缸案"近日在上海静安法院一审判决,对原告美国人顾然地要求物业公司准许其所拥有的大浴缸搬进住房、以及赔偿12600元的诉讼请求不予支持。顾然地住在本市三和花园某号楼顶层29楼。1998年,顾然地突发奇想,从大洋彼岸运来了一只缸口面积达9.7平方米、自重362.8公斤、可盛水4.16吨的特大浴缸,想安置在屋顶。此举遭到了物业公司的拒绝。顾然地曾两次雇了安装队起吊这只庞然大物,均遭到了物业公司的阻止。

 

  2000年10月,房主古斯利公司向静安法院递交诉状,要求排除障碍,准许浴缸入室,2001年4月,古斯利公司又主动撤诉。2001年12月10日,房主易换,顾然地成了购房者,过了3天,顾然地叫了专业安装公司,准备起吊大浴缸,再次被物业公司阻拦。顾然地认为,浴缸放在露天达4年之久,把它搬进自己的房间,有何不可?于是把上海巨星物业公司告上了法庭,提出物业公司不能阻拦其将大浴缸搬进自己房里,并要求物业公司赔偿其精神损失费人民币5000元、人工费7600元以及支付本案诉讼费。法院听取了该楼的设计者,东南设计院的高工陈必勇和国家一级注册结构工程师翟金亮的意见,两位专家表示,在设计时并未考虑到能安放如此重量的浴缸,按国家有关规定,室内楼板最大承重每平方米280公斤。而这大浴缸盛满水每平方米重达400公斤以上,显然超过了设计标准,会给大楼安全带来隐患。法官认为,房中三间卫生间最大的只有10平方米,9.7平方米的大浴缸根本放不进去。任何一个业主都应安全使用物业。

 

  于是一审对顾然地的诉请不予支持。

 

 

物业告业主买顶楼装太阳能热水器 法院判令拆除案例


         去年夏天,张先生买下一套顶楼商品房,并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久,小区的物业公司对张先生指出,这样安装违反了有关规定。然而,张先生并没有进行整改。一周后,物业公司向张先生发出书面通知,要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷,于是物业公司将其告上了法庭。

 

  在审理中,物业公司据理力争,说屋顶是整幢楼全体业主共有的,现在张安装太阳能热水器,侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定,禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外,他们小区在"住宅装修须知"中也有"禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器"的规定。

 

  张先生辩称,太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的"建筑物和构筑物",而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上,并没有妨碍其他业主,也不会对屋顶造成损害。

 

  法官审理后认为,张先生所在的楼房屋顶,是该幢房全体业主共有,他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下,在屋顶上安装太阳能热水器,侵犯了其他共有人的利益,而且这种行为对屋面有可能造成损害,物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。

 

  日前,法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器,恢复屋顶的原状。

 

 

先礼后兵--部分业主要随意封闭阳台怎么办


         深圳某大厦入伙前,物业管理处的工作人员多次到现场考察,综合考虑各种因素,并听取有关方面意见,做出了"主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭"的规定。可一入伙,这一规定就遭到了部分业主的质疑,他们提出许多不同的理由,要求按照自己的思路来封闭阳台。

 

  有些业主听了管理处的解释,了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一,也就愉快地接受了。可仍有部分固执己见,甚至成群结伙,一天几次地到管理处来横加指责,闹得沸沸扬扬。

 

  在这种情形下,管理处先用了个"缓兵之计"。向有意见的业主说明,管理处的方案可以马上做进一步论证,看能否为大多数业主所认同,但在未做最后决定前,各自的方案也不要急于实施。把他们暂时稳定下来之后,管理处做了一个调查,发现持有异议的业主只有二十多户,并不占多数。只是因为他们都是沙头角本地居民,互相认识,容易连成一气。

 

  有了这个底数后,管理处本来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定,但还是希望能说服他们,让他们自觉自愿地去执行(这个思路对头,尽管强按牛头也能喝水,但难免结怨)。于是,决定来个"各个突破"。比如X楼X座的谢先生,是盐田港集团公司的高级职员,他们公司几位同事都是东和大厦的业主,都不认同管理处的阳台封闭方案。有一天晚上,他到管理处咨询办理装修手续的问题,趁这机会,主管工作人员与他进行了两个小时的长谈,从管理处制订方案的出发点到这个方案的优点,再通过比较指出他们那个方案的弊端,最后他心悦诚服地接受了,然后他又说服了自己的几位同事(拨亮一盏灯,照亮一大片)。就这样针对利用业主的不同特点进一步做说服动员工作,慢慢地规定执行起来顺利多了。

 

  期间,也有极个别业主是横竖不听,不管管理处如何作解释,还是自行其事,甚至扬言"我就不按统一规定封窗,你们能拿我怎么样?"。对此,管理处态度上还是和和气气,但管理上寸步不让,把《业主公约》和物业管理法规文件汇编送到他面前,让他自己了解和体会自己应当如何去做(送法上门,应当说也是一种服务),然后再给他发去限期整改通知单,最后他只得按照规定推倒重来。

 

  点评:搞物业管理,一定要重视关键的少数。正儿八经也好、略施小计也行,总之要尽量争取全部"摆平"。因为在目前的市场环境下,物业公司是真正的弱势群体。一个小区有那么三五个业主存心与你作对,就会闹得你无宁日。

 


业主私自拆阳台改商铺 被判恢复原貌案例


         近日,家住宣武区天桥北里的杨某吃了官司,让他吃官司的原因不是别的,而是因为他拆改了自家的阳台。

 

  杨某夫妇均无工作,为了维持生计,杨某决定利用自己家住一楼,而且阳台临街的便利条件开个小卖部。于是杨某便将自家的阳台拆改为门,以便开始经营小卖部。杨某没有想到的是他所居住小区的物业管理公司找上了门,要求杨某停止拆改,恢复原状。杨某没有理会物业的阻止。没过多久,杨某接到了法院的传票。

 

  法院经过审理认定:杨某与物业管理公司之间存在《物业管理委托合同》的法律关系,杨某有义务遵守《物业管理委托合同》当中对业主的要求,应当遵守《住户手册》。杨某擅自拆改阳台未按《住户手册》填写申请表,且违反了《住户手册》的规定,又对小区绿地形成破坏,因此判决杨某将阳台恢复原貌。

 

 

业主封闭阳台案物业二审被判败诉


    9月19日下午,长安新城的12户业主终于吃下一颗定心丸。他们自行封闭阳台并不像物业所说的属违约要自行拆除。北京市二中院维持一审判决认定,合同中的霸王条款无效,业主的行为并无不妥。


 纠纷原委不签约就不给钥匙 

  长安新城位于丰台岳各庄桥的西北方向,该经济适用房吸引了大量的买主,李恕就是其中一员。2002年的6月30日是李恕拿钥匙的日子,之前,小区物业———大成物业准备了《房屋管理公约》、《装修细则》、《业主公约》等几本物业管理服务合同让业主签字。“里面的约定太多了,我没细看就签了字。”李恕表示,他不是对自己不负责任。在开发商“不签就不给钥匙”的态度上,看不看约定意义不大。 


当看见房屋后,李恕知道一场纠纷避免不了了。房屋北面阳台是封闭的,而南面则是一个由不足1.1米的护栏挡住的开放式阳台。可购房合同附件中清楚地写着白色塑钢窗封闭阳台。“开放式阳台既不利于冬天的保暖和夏天的隔热,也不利于防盗防尘。更可怕的是,护栏不足以保护儿童的安全。”历数了开放式阳台的弊病后,李恕等业主找到大成物业要求统一封闭阳台,但遭拒绝。物业拿出了当初签订的物业管理服务合同,里面非常明确地告知了业主不能擅自封闭阳台,并称购房合同里写明的封闭阳台并不能理解为所有的阳台。最后,着急装修的李恕等18户业主还是为各自的南阳台统一装上了白色塑钢窗。 


法院判决 该合同没有约束力 

  数天后,其中的12名业主被物业以违反合同为由告上法院,要求他们自行拆除塑钢窗并将阳台恢复原状。


一审法官许琳认为,购房合同是开发商预先拟订、没有与业主协商的格式合同,其中明确了装修标准为“封闭白色塑钢窗阳台”,业主有理由相信南阳台也为封闭式。因此当条款发生争议时,应作出不利于提供格式条款一方的解释。而物业管理服务合同审批前没有与业主协商或通告,因此对业主没有约束力。结果,一审驳回了大成物业的诉讼。


败诉后,大成物业不服,以业主擅自封阳台存在安全隐患、一审法院对事实认定不清为由上诉至市二中院。在5个月的审理中,物业没有提供相关的证据证明阳台封闭后存在安全隐患。另外,市二中院认为一审法院的判决并无不当,因此驳回物业上诉,维持原判。


马上就访 霸王条款应视无效 

  共和律师事务所律师盛莅:利用自己的优势地位所制定的一些不合理、侵害对方利益的条款都可以称做霸王条款。像不签物业管理服务合同就不给钥匙的约定显然是物业利用自己的优势地位制定的条款,这在法律上就叫霸王条款,应当视作无效。

 

 

业主擅自封闭阳台违约  物管公司断水断电制裁

 

  张先生入住位于顶层的新房后,未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。开发商根据《物业公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,张先生认为这房子是自己的,这是自己应有权利范围内的事,拒不拆除,于是开发商决定对张先生罚款1600元,张先生拒不交纳,不得已,物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间,因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息,张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后,因双方纠纷无法解决,开发商把张先生告上了法庭。

 

开发商提出的诉讼请求是:

1、张先生拆除护栏并交纳罚款;

2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌,并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失;

3、此案诉讼费用由张先生负担。张先生提出了反诉,

 

他的诉讼请求是:

1、开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施;

2、赔偿因断水断电给自己造成的损失;

3、开发商应拆除楼顶广告牌。若业主委员会同意在楼顶安装,开发商应把收入交业主委员会,并将其1/2付给顶层受影响最大的住户;

4、此案诉讼费用由开发商负担。

 

法院经审理后判决:

1、开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳;

2、张先生拆除护栏;

3、开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告,收益由物业公司和全体业主共有,分给顶层业主的比例为1/3;

4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。法院的判决是正确的。这个案子虽然简单,但里面反映出的问题并不少。

 

  小区物业管理公司是否有对业主的罚款权?当前,很多物业管理企业的心态和指导原则不对,物业管理者没有把自己当作是提供服务者,而是把自己当作了管理者,所以在工作中就有很多与其职能不符的做法,对业主进行随意罚款就是其中之一。

 

  从法律角度来讲,罚款就是一种行政处罚行为,而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外,所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为,那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据,不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”,而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织,不是行政机关,所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为,这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

 

  但这并不是说物业管理公司对业主中侵犯其他多数人利益的个别“害群之马”就没有办法了。对业主的违约行为,物业管理公司依据物业管理公约或国家有关部门对物业管理的规定,使用违约金和赔偿金等方式到法院提起诉讼,请求法院执行,而不应采取断水、断电等措施。


  物业管理公司是否有权以业主不交物业管理费为由而停水、停电?在物业管理法律关系中,业主承担支付物业管理费的义务,享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中,责、权、利均应一致。履行了相关合同义务,就应该享有相应的权利,反之,则应按照合同的约定承担相应的责任,这就是责权利一致。

 

  张先生擅自封阳台,违反了物业公约。物业公司可按公约约定要求张先生承担责任。可以双方协商,也可以打官司。但张先生已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费,这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务,那么他就应该得到完善的物业管理服务,包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现,而其他人?包括开发商?则不能对这种权益进行侵害。物业管理公司用停水、电的方式迫使张先生拆除防护栏,则违背了其法定职责与义务,因为水电费由电力局和自来水公司管理,只要张先生按时交纳水电费,物业公司就无权停水停电。

 

  开发公司是否有在小区楼上发布广告并取得收益的权力。顶楼并非顶层业主的专有财产,它实际上是在为整个楼宇的用户服务,所以,顶楼是商品房的公共建筑部分,其产权由业主共有,是否设立广告应由业主委员会做出决定。因此,在楼顶上搭建广告牌,虽然是物业公司出面联系,但收益应由业主和公司共享。考虑到广告灯光问题给顶层业主可能造成一定影响,收益可多分配给他们一些。

 

  依据民法学理论,所有权有四项权能,即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能,就构成了对所有权人的侵害。相应的,在共有的情形下,应由共有人共同行使上述四项权能,部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下,擅自行使上述四项权能的,就构成了对共有人共有权的侵害。因此,开发商在楼顶上搭建广告牌获得收益,不是不可以,但应该征得业主委员会的同意。收益属于全体共有人所有,任何共有人都不能单独占有,非共有人更不能占有。

 

 


 

 

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