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东莞:近半楼盘物管费超最高限价 物价局将调高指导价

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-06-01 19:32:14

  “今年下半年将改革物业服务收费问题”,日前东莞市物价局明确。而改革的重点,是将适当调高物业收费政府指导价标准,并在第三季度出台完善物业服务收费管理的政策规定。

 
  近两年来,东莞部分早期定价较低的旧小区已完成物管费的阶段性涨价。而已有十年未调整的物管费政府指导价最高限价也在新楼盘中屡屡被“击破”(突破最高限价需申请通过东莞市物价局核准)。记者近日通过电访和现场踩点搜集到全市10 3个主流在售、将售楼盘的物管费价格,发现有48个洋房楼盘物管费已超过政府限价最高2 .4元/平方米·月的标准,约为调查洋房楼盘总量的49%。而站在2 .4元最高限价“临界点”的也有20个,所占洋房楼盘比例约2 0 .4 %。其中最贵的洋房物管费为3 .6元/平方米·月,超过指导价上限的50%。
 
  城区和临深片区为物管费“高地”
 
  依照大片区的划分形式来进行比较可以发现,东莞物业服务收费价格档次范围与住宅楼价以及成交特点相似,调查显示,四大中心城区,以及凤岗、塘厦、黄江、樟木头等临深片区的物管费的收取标准是最高的区域,而水乡、中部区域的楼盘物管费标准仍低于目前的指导价上限。
 
  本次调查的30个城区的楼盘中,有23个洋房楼盘的物管费超过了政府限价,超标比例高达76.67%。其中,有11个楼盘的服务费在2.8元/平方米·月以上,作为高端物业云集的东城区,其物业服务费也显示出高价的趋势,还未正式开售的楼盘皇马骊宫诞生了东莞楼市洋房物业物管费收取的最高价,为3.6元/平方米·月,超过指导价上限的50%;此外,天骄峰景的物管费在3.0元/平方米·月,为片区最高。别墅楼盘中,也以东城的中信御园为高点,其物管费收费为5元/平方米·月。中信御园为纯别墅楼盘,别墅普遍在670-900平方米,也就是说,业主一个月光物管费就要缴3350-4500元之多,几乎相当于一个安保人员一个月的收入。
 
  此次进入统计的城区项目当中,只有天利中央花园、江南第一城、世纪城国际公馆、鼎峰卡布斯、深业欧景城五个楼盘低于现有政府指导价最高限价,富通自在城物管费与政府指导价最高限价齐平。有物业公司的老总直言,由于项目上市时间较早,所以此前并未考虑申请突破指导价上限,“这是很无奈的,太亏了,现在再要涨价的话,你也知道有多难。”
 
  临近深圳的东南片区也是物管费“高地”,有13个楼盘超过了政府限价,占所调查的18个洋房楼盘的72.2%。其中碧桂园旗下所有楼盘,包括洋房物业和别墅物业都未超过最高限价,分别只站在“临界点”2.4元和2.8元/平方米·月上。开发商内部的知情人士表示,碧桂园向来有个原则,不会触碰政府规定的“底线”。
 
  公寓和别墅物管费最贵
 
  目前东莞的公寓物业供应并不多,在本次可以调查到的以公寓身份入市的楼盘中,物业服务费的标准都是高位,基本都超过了除别墅类的住宅物业。其中,如位于厚街的汇景双子达到3.5元/平方米·月,位于长安的君源铂尔曼公馆物管费在3.15元/平方米·月。以高标准亮相的恒大华府,现场工作人员表示现在公寓产品还未定物业服务费,但是南都记者在搜房网上查询到的是,其公寓的物业服务费收取为9元/平方米·月,如属实的话,将是东莞公寓物业收费的“天价”。
 
  别墅类社区的物管费自然不菲,也是超标政府指导价的“重灾区”。据悉,在2004年东莞出台的别墅的物管费政府指导价最高限价为2.8元/平方米·月(除独立别墅区外),而东莞别墅物业的收取标准普遍多在3元/平方米·月以上。本次调查计入统计的楼盘项目当中。仅有两个项目别墅物管费在限价内,如沿海丽水佳2.68元/平方米·月、保利未来城市为2.5元/平方米·月。后者为目前录得在售的最低的别墅物业收费,其余的全市别墅在售项目都“超标”。而别墅物业收费最高的是万科松湖中心,收费标准为6.98元/平方米·月。
 
  业界声音
 
  人工、物料、维修成本都在涨,不涨物管费就只能降低服务标准了
 
  记者在东莞市物价局官网看到,世纪城石排国际公馆物管费申请达到2.7元/平方米·月,比最高限价高了0 .3元/平方米·月,并已通过物价局核准。世纪城物业服务有限公司总经理张雷表示,物管费的制定是经过测算的,也需要一定前瞻性,“每年人工、物料成本都在涨,设施经过3-5年后维护成本也会增长,此测算提价后,大概也只能维持3年。”
 
  “业主永远觉得物管费太贵,物管公司永远觉得物管费太便宜,这是不可调和的分歧。如果过了几年成本继续上涨,但是物管费不涨的话都没法管理了,除非就是降低服务标准。”一位不愿意具名的本土物业公司老总向记者“坦白”,“反正就是两种取向,你不提价就降低物业管理标准,人员减少,导致整体小区的管理水平下降。”
 
  万科物业东莞公司总经理办公室主任邱昌宁就表示,“物业服务的成本,有些是显性的,有些是隐性的,比如物业企业在营造邻里关系、促进社区和谐上这些投入可能不容易看到,但却是实实在在的。”
 
  市民调查
 
  超八成受访者对现有物业指导价喊“贵”,近九成表示若物管费过高将不买该楼盘
 
  面对今年可能要叫涨的物管费政府指导价,市民的反应是弹多于赞。南方都市报黄金楼市本周与东莞阳光房产网、东莞搜房网进行的网络调查显示,84.09%的受访人对现有物管费政府指导价喊贵,对调高持反对意见。客观分析,15.48%的受访人认为物管费跟物业服务质量要挂钩,物管公司要提高物管费,要先提升服务质量“我对现有小区的物业服务还不满意呢,那他要涨价自然更说不过去了。”
 
  现有的东莞物管费政府指导价上限为2.4元/平方米·月(住宅),而多数新楼盘的物管费已经站上这个临界点,甚至不少楼盘已申请了突破这个上限。有82.39%的受访者认为目前的2.4元的标准已经很高,超过实际承受能力,13.92%认为“比较贵”,不到5%的受访者认为“还可以接受”。而认为“2.4元不高,能轻松负担”的比例不足1%。
 
  超过九成的受访人认为物业服务费政府指导价应该维持目前水平,不认为需要调高。5.12%的受访人可以接受调高2毛钱,达到2.6元/平方米·月的上限。若调高上限至2.8元、3.0元或以上的,两个选项加起来比例仅3%左右。而根据调查,目前东莞在售新楼盘已有接近50%的比例物管费突破了2.4元的上限水平。
 
  究竟物管费又会不会成为消费者买房的重要考虑因素呢?有87.12%的受访者明确,“物管费高于心理承受标准,绝对不考虑这个楼盘。”只有不到10%的会将物管费纳入考虑,但不是决定性因素。基本不考虑物管费问题的受访者仅有2.29%,他们认为,如物管费几何,在购买时考虑的价格、地段等因素面前,几乎可以忽略不计。有物业公司的老总向南都记者吐槽,楼盘在销售之初制定物管费也是与营销部门的一个博弈过程,因为担心物管费定得高会影响到购房者对楼盘的选择决策,因此开发商会强势要求不要“定太高”,“这也会导致后期物业公司的运营比较艰难,而未来若考虑涨价,也只能是‘呵呵’了。”
 
  官方说法
 
  市物价局:
 
  近两年申请涨价的多,将出台物管费量化指标
 
  东莞市物价局相关人士透露,东莞今年将探索适当缩小物业收费政府指导价管理范围,对符合一定条件的住宅物业采取更宽松的价格管理形式,适当调高政府指导价标准,同时推行更可行和更具操作性的计费方式,规范物业服务双方调价行为。
 
  市物价局价格管理科科长黄鹤权告诉南都记者,物价部门正对全市物业服务收费现状、住宅管理项目的成本进行调研。物业服务企业60%至70%的支出在于人员薪酬成本,而近数年来用工成本提高明显,不少物业服务企业为维持收支平衡只能涨价。
 
  他坦言,当前的物管费政府指导价的最高限价公布已经有十年时间,而近两年来,一些新建楼盘因提供的服务项目较多、质量较高而导致运营成本较高,前期物业收费标准通过向物价部门申请,实际上已有超过最高限价。当南都记者提及全市不完全统计在售楼盘“超标”约五成之多时,他表示诧异,并称“对比广州等地的超标比例,应该算是比较少的”。他透露,在审核突破限价申请时,不少楼盘“往高里报”,但实际物价部门会根据绿化率、人均管理面积、容积率、公共面积、配套设施等多个影响物业成本的指标综合考虑,同时也会考虑平衡周边小区价格。“我们的目标是制定更多可以量化的指标。”算一算
 
  最低工资标准涨2倍、物料成本涨三成,而物管费指导价上限10年未变
 
  根据东莞市物价局、东莞市房产管理局发布的《关于物业服务收费管理实施细则》的通知中已有规定,在物业服务的成本支出构成一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用。此外还包括有绿化养护、清洁卫生、秩序维护,物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险、办公费用,以及物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用(不含二次供水加压电费),还有经业主同意的其它费用。
 
  实际上物管费都花哪里去了?在本次调查过程中,记者多途径取得东莞数个小区的详细物管资料。数份资料显示,物业服务支出构成大致包括了人工成本、公用水电费、设备维护、公共保养维修费、清洁费用、办公费用,以及其他不确定费用支出。世纪城物业公司总经理张雷概括,从普遍性上而言,物业支出的构成比例是人工成本65%,公共水电能耗占12%,保洁费(部分公司为外包)占15%-20%,公共保养维护约5%,其他办公成本比较低,此外就是税费占了5.7%。
 
  通过对比可以发现,人员工资是物业服务费用的主要支出项目,占据总量的60%-70%左右。“人力成本支出占大概65%了,有的开发商高薪聘请安保服务人员,高的可以达到70%。”东莞市物业协会秘书长邓笑华表示,C P I等宏观经济数据逐年递增,以人力服务业为主的物业公司的经营成本也在增加。“2 .4元/平方米·月的物管费指导价上限是2004年制定的,直到2013年,全市最低工资标准已从450元升至1310元,C PI等物料原材料成本累计涨幅达近30%。”重庆乐泰物管职业培训学校
 
  排在第二是保洁费,而第三的公共水电能耗费用,这里面包括的公共照明系统、给排水设备系统、大堂、电梯间等支出。有物业公司负责人表示,此项占比大概在8%-12%左右。“这个是东莞特色,公共水电费占了一个大头,业主交了物管费,包括电梯用的电,业主是不要另外给钱的,现在在东莞是都包含在物管费之中了。如像广州、惠州、深圳是要另外分摊的,东莞是一刀切。浇些花花草草、公共的照明都是由物业负担,这就造成了东莞标准低,又负担重的局面。”张雷表示。


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