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回归对物业费的本质认识

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-04-25 20:22:09

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物管班:5月15日开课(周末班)  会计从业8月底开课(周末班) 实操5月底开课(周末班) 最近,沈阳市物业管理协会就广大会员普遍关注的物业费“涨价难”问题,开展了“建立科学合理的物业费调价机制”征文活动。有感于广大企业面临的调价困境,谈谈个人看法,参与大家的讨论。

 
 
  怎一个“难”字了得
 
  近年来,大家经常抱怨现在什么都涨,只有物业费不涨。物业费“涨价难”不仅影响到个别企业的生存,甚至严重制约了物业管理行业的健康发展。当然,我们这里所说的“涨价难”主要是指住宅物业这一块。在沈阳市住宅物业收费中,虽然不乏调价成功的案例,但不具有普遍性。
 
  在CPI节节攀升的市场条件下,为什么其他商品的价格说涨就涨,唯独物业费想涨却涨不了?我认为,根本原因在于物业管理发展时至今日,还没有真正进入市场,尤其是在住宅物业费定价这一关键环节上,行政指令性色彩占了主导地位。比如,长期以来沈阳市绝大多数普通住宅的物业费价格实行的是政府指导价。这一价格管理体制的好处是,在物业管理市场形成之初,可以保证业主和企业在服务与收费标准上有所遵循。但其负效应是,促使物业管理行业形成了稳固的价格同盟。而市场一旦形成价格同盟,企业就会失去竞争动力,进而失去创新能力和市场活力,结果出现了老实人吃亏和坏人占便宜的现象。这也是长期以来物业服务水平很难得以提高的一个重要原因。
  依照“路径依赖”理论,一个制度一旦形成,人们便会在惯性思维的支配下,不断地强化这一制度。因此,当多数企业面对“涨价难”问题时,首先想到的是求救于政府,希望政府统一调价。
 
  但必须看到,依靠政府解决调价问题,有两个难以克服的局限:一个是定价偏低,政府指导价反映的是某个时期内行业的平均成本价,为了保守起见,主管部门有时还会打一定的折扣,所以按照政府指导价收费,总有一部分高于行业平均成本的企业入不敷出;再一个就是调价不及时,政府对市场变化做出的反应常常“慢半拍”,同时调价涉及公共利益,政府决策过程比较繁琐,因此政府调价往往“千呼万唤始出来”。
  于是,有的企业呼吁政府应当出台扶持政策。但政府出台的扶持政策真能解决企业的困境吗?最近,浙江省人民政府办公厅出台了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》,给予企业降低税基、减免税费、财政补贴、共用水电气享受民用价等优惠政策。一些企业认为浙江的这个政策好。但我认为,浙江政策属于行业利好,而不是企业利好(这里仅指提高企业盈利而言),是政府让利于民,而不是让利于企业。这一点,可以从其“以便民、利民、惠民为宗旨”得以印证。比如,对于实行酬金制收费的物业项目而言,政府给予的税收、补贴等优惠,实际上是进不了企业腰包的,政府减免多少,业主就可以少分摊多少,受益的终端是老百姓。但对于实行包干制收费的企业而言,浙江政策的确可以让企业得到实惠,增加利润。但这些政策不是无限期的,更何况在物业费不涨的条件下,政府派发的红利用不了多久就会被上涨的成本“吞噬”殆尽。
 
  因此,如果不是从根本上解决“让业主愿意为涨价买单”的话,任何扶持政策都难以持久地改善企业的生存状况。
  困局的出路
 
  那么,如何破解“收费难”?我认为出路在于,必须回归到对物业管理和物业费的本质认识上来。
  物业管理的本质是业主对建筑物共有部分的共同管理。业主是物业管理的主人和责任人,而不是物业服务企业。同时,物业费的本质是应当由业主共同分摊的费用。基于这样的认识,从沈阳市实际看,我认为解决物业费“涨价难”问题应当做好以下几方面工作:
 
  首先,物业服务企业应当公开物业费收支账目。既然物业费的本质是应当由全体业主共同分摊的费用,那么全体业主就有权知道物业费的收支情况,否则如何分摊呢?这好比几个人去饭店吃饭,大家说好了AA制,那么到买单的时候,必须知道消费了多少才能分摊费用。但有的企业不是这么想问题,他们一方面希望业主分摊物业费,另一方面却不想告诉业主为什么分摊这些费用。这种想法是站不住脚的。我们仍以几个人去饭店吃饭为例,如果其中一个人总是预先向其他人每人收一笔钱,饭后由他负责买单,但他给自己赋予了这样的权利:第一,消费金额保密;第二,从不多退少补。在这种情况下,他还经常跟大家诉苦,说饭很贵,大家交的钱根本不够用,他每次都加不少钱。那么生活中,谁还愿意再和这种人一起吃饭呢?现在,有很多实行包干制收费的企业就很像这种人,所以越来越多的业主认识到,这种“游戏规则”不公平,不愿意和你玩下去了。客观地讲,在物业管理发展初期,允许包干制收费模式的存在是必要的,便于企业在服务和收费中有所遵循,对于保护企业利益和促进行业发展是有利的。但是随着时间的推移,特别是2007年新《劳动合同法》出台以来,物业服务成本上涨已成不可逆转的趋势,包干制收费模式非但不能成为企业利益的“保护伞”,反而成了制约物业费涨价的枷锁。所以,2010年《沈阳市物业管理条例》明确规定“物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。”我认为,切实落实好这一规定,弥补包干制收费制度缺陷,抓紧建立物业费公开制度,为推行酬金制收费创造条件,应当是解决企业“收费难”、“涨价难”问题的根本出路。
  其次,建立行业协会定期公布物业费价格行情制度。《辽宁省物业管理条例》第六条规定“鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,促进行业健康发展,公布物业服务收费价格行情,促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。”目前,市物业协会正在积极组织研究和调研,准备在年底前推出沈阳市2012年物业服务收费的价格行情。我认为,由行业协会定期选择一批新项目以及调价成功的项目,向社会公布其服务内容、服务标准及物业收费价格,不但比政府出台调价政策更有效率,而且更能反映行业真实成本,从而使物业费价格涨跌跟上市场变化的节拍。同时,由行业协会定期公布物业费价格行情,还有助于广大业主及时了解物业费价格的市场信息,提高对涨价的心理承受能力,从而推动全行业走出“涨价难”的困境。
 
  第三,加大对物业费本质的宣传力度。长期以来,物业费“收费难”、“涨价难”始终困扰着企业。在服务成本不断上涨条件下,一部分业主拒交物业费的违法行为,使企业经营状况进一步恶化。当前,业主拒交物业费的主要理由是,房屋空置、房屋存在工程质量问题、物业服务有瑕疵等。对于前几个问题,《沈阳市物业管理条例》已经明确规定“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”但对于个别业主以服务质量存在瑕疵为由而拒付物业费的行为,尚无明确规定。原因在于,多数人对于物业费的本质认识存在一个误区,即误以为物业费的本质是质价相符。包括人民法院作出的业主欠费判决案例,绝大多数是只要业主能够举证物业服务存在瑕疵,就可以享受物业费打折的好处,有的甚至把打八折九折作为标准判例。由服务存在瑕疵,质价不符,得出业主可以拒交或少交物业费的结论看似合理,实际上是存在严重问题的。按照如此逻辑,到饭店用餐,到宾馆住店,统统可以不交钱或少交钱,因为世界上不存在十全十美的服务。因此,必须回到对物业费本质的正确认识上来,即物业费是应当由业主共同分摊的费用。物业服务只有性价比高低之分,很难用质价相符来考量。下一步,沈阳市应当加大对业主树立正确的物业费观念的宣传和引领,以促进物业费收缴率的大幅度提高。
  第四,让业主真正“当家作主”。去年,北京市住建委在《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)中提出:“业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。”无论该办法能否实行,但已经传递出收费管理体制变革的信号。从发达国家的物业管理实践看,由业主大会管理物业费等共有资金符合物业管理的本质要求,应当成为物业管理的发展趋势。但目前由业主大会管理共有资金的法律条件尚不具备,特别是在公民信用管理体系尚未建立以及物业管理保险业尚未跟进的条件下,由业主大会管理业主共有资金的风险很可能比由企业管理的风险更高。因此,此举应当积极探索,慎重实施。
 
  让业主明明白白消费
  综上所述,我认为解决物业费“涨价难”问题,应当及早走出由政府主导或企业主导的死胡同。
 
  从政府角度看,《价格法》明确指出,大多数商品和服务价格应当实行市场调节价,只有极少数商品和服务价格适合实行政府指导价或者政府定价。在普通家庭的日常生活支出中,物业费与衣、食、住、行、教育等其他消费相比仅占家庭支出的很小比例。更何况物业管理改革发展已有30年的历史,市场正在逐步成熟,政府继续维持价格管制体制的意义越来越小。2003年,国家发展改革委、建设部在《关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格〔2003〕1864号)中已经提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。”因此,政府应当逐步减少对物业费价格的干预和管制。
  从企业来看,物业管理改革发展前30年基本属于企业时代,以致一般地认为,物业管理就是物业服务企业的管理。但是,近年来特别是《物权法》颁布实施以来,业主时代已经扑面而来。今后,由业主当家作主,让业主明明白白消费,将是物业管理发展的大势所趋。因此,广大企业主动变革,主动公开收支账目,主动实行酬金制收费,应当成为应对成本上涨的不二选择。当然,无论成本上涨与否,调价成功与否,企业都应当苦练内功,增强精打细算意识,提高开源节流本领,努力为业主创造更大价值,成为业主不可或缺的依靠,这些都是企业的必修课。
 


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