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《物权法》司法解释:开发商有权出租车位吗?

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-04-09 20:48:52

 案例:陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居,并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而,不久前,陈小姐在小区业主群里听说:按照相关规定,小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有,开发商无权处置或是出租,甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权,并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。 

  对此,陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣,而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后,自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护,那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。于是,陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位? 
  律师解疑:车位权属分两类,“专有”、“共有”看规划。 
  随着近年来我国私家车保有量的快速增长,小区内停车难的矛盾日显突出,为此,业主与开发商间始终纠纷不断。而对于小区内停车位的权属与使用问题,《物权法》第七十四条明确了“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”限制了开发商对小区配套车库位的任意销售与处分。同时也肯定了开发商对于规划用于停放汽车的车位、车库的初始处分权利,即规划内车库位的权属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此外,还明确了业主共有车位的范围为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。其中,并没有陈小姐邻居所说关于露天停车位权属一定就归属业主共同所有的规定。 
  事实上,根据《建筑物区分所有权的解释》第五条及第六条解释,再结合《物权法》的基本规定,要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划:如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主,作为业主所有的专用部分;如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,则应当认定为业主共有的车位,对于该部分车位,开发商无权进行任何形式的处分。 
  回到陈小姐的案例,如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的,可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸,以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位,则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵,如陈小姐因此遭受损失的,陈小姐有权要求开发商予以赔偿。 
  律师提示:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的颁布与实施,将能有效解决目前由来已久的车位之争。与此同时,以规划作为权属判定依据的规定,也必然为开发商的项目前期规划设计提出更高要求:使其从最初的简单产品设计发展为产品、风险与权益多重考虑的集合,此时,开发商的“未雨绸缪”意识将显得尤为重要。 
  相关司法解释条款:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条。 重庆乐泰物管培训学校
  
 
 
 
 
 


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