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重庆物管师培训班收益性物业价值评估的练习题

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2014-03-25 09:31:03

重庆物管师培训班收益性物业价值评估的练习题


第一节:收益性物业的概念
1.收益性物业价值的高低取决于3个因素:
(1)未来净收益的大小
(2)获得净收益期限的长短
(3)获得净收益的可靠性

图与文章无关

第二节:收益性物业价格的概念和特征http://wg.lt181.com
1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物
2.物业价格形成条件:有用性、稀缺性、有效需求
3.物业价格与一般物品共同之处:都是价格、都有波动、都是按质论价
4、物业价格5个特征
1) 物业价格受区位影响很大
2) 物业价格实质上是物业权益的价格
3) 物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
4) 物业价格形成的时间较长
5) 物业价格容易受交易者的个别因素的影响

第三节:收益性物业价值和价格的种类
1.物业的投资价值:某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值。
物业的市场价值:该物业对于一个典型的投资者的价值
市场价值是客观的、非个人的价值;投资价值是建立在主观的、个人因
素基础上的价值,某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因为投资者的不同而不同。
2.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提。
3.投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格,是其投资行为能够实现的基本条件
4.成交价格:在一笔物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物
5.市场价格:某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果
6.从政府对价格管制或干预的程度来划分,将房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价。

第四节:影响影响收益性物业价格的因素
1.影响收益性物业价格的因素有哪些?   9条
1) 人口因素(人口数量、人口素质、家庭人口规模)
2) 居民收入因素
3) 物价因素
4) 利率因素:物业价格与利率负相关(利率上升,物业价格会下降;
利率下降,物业价格上升)
5) 汇率因素
6) 物业税收因素
7) 城市规划因素
8) 交通管制因素
9) 心理因素

第五节:收益性物业估价的基本方法
1、 物业估价产生了三大基本方法:市场法、成本法、收益法  
一般要同时采用两种以上的方法
2、 市场法(市场比较法、比较法):指是将估价对象与在估价时点
的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
3、 市场法适用的对象是具有交易性的物业:如开发用地、普通商
品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。
4、 很少发生交易的物业:如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教
堂、寺庙
5、 市场法估价4步骤:搜集交易实例—选取可比实例—对可比实例
成交价格进行处理—求取比准价格。
6、 成本法:指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和
折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
7、 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设
的物业,都可以采用成本法估价。成本法特别适用既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。
8、 成本法估价4步骤:搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润
等资料—测算重新构建价格—测算折旧—求取积算价格。
9、 投资利息:与会计上的财务费用不同,包括土地取得成本、开发
成本和管理费用的利息,无论来源是借贷资金还是自由资金都应计算利息。
10、成本法的计算公式:物业价格=重新构建价格—折旧
11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧
1)物质折旧:建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
2)功能折旧:建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
3)经济折旧:建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
12、收益法(收益资本法、收益还原法):指预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。(收益法分为直接资本化法和报酬资本化法)
13、收益法以预期原理为基础,适用对象是有收益或有潜在收益的物业,但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价,收益法大多不适用
14、收益法4步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估价对象的未来收益(如净收益)—求取报酬率或资本化率—选用适宜的收益法公式计算出收益价格
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