分享到:
首 页物管文章下载中心课件频道物业上岗证物管学校
当前位置:重庆乐泰物管培训学校物管文章物业条例

物业管理法律关系客体

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2013-09-02 09:52:39

                                          物业管理法律关系客体


物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系的权利义务共同指向的对象,那就是所管理的物业和物业的使用与管理行为。
(一)建筑物所有权
物业管理公司管理的物业就是小区的建筑物,建筑物的所有权又分为专有部分和共用部分。专有部分物业属于私人物品,其使用、处置具有独占性;共有部分是指建筑物中除去“专有部分”之外的剩余部分物业,包括建筑物中不可分割的共用部分及配套设施。对于共用部分,任何人不可将其改作自用,除非业主大会或业主委员会会议形成决议批准;当某一业主或非业主使用人使用建筑物共用部分的任何部分时,不得干扰建筑物的其他业主或非业主使用人对该部分的使用或享用,更不准对合法在建筑物内的任何人造成危险和干扰。
一般来说,物业管理服务主要是对共用部分的管理、维修、养护等,是一种公共服务,而专用部分的维修养护,则是物业管理公司为有需求的业主提供的特殊服务。
(二)物业使用与管理行为
1.分散业主的行为规范
分散业主是指物业管理区域内的各个具体的权利人,以所有权区分为依据,这一权利主体可以是一个人,也可以是几个人,也可以是法人。分散业主的行为是物业管理法律关系中的客体。在物业管理中,除了对来自外部的违纪活动,具有强制性特点的管理行为主要是针对分散业主制定的。这种强制性约束也是分散业主与物业管理公司发生纠纷的根源之一。物业与业主委员会共同签订《物业管理公约》,分散业主就要自觉遵守公约。因为当委托物业管理授权时,业主已按公约的内容将为维护公约得到执行的权利交给了物业管理公司,物业管理公司正是按这种授权来提供服务和履行职责。每个业主都认为自己有自由生活的权利,但在社区生活中的自由只能建立在不影响其他业主生活和行使权利的条件下(即公约约束下)。因此,在这种法律关系中,分散业主的行为规范必须符合公约要求。
2.非业主使用人行为规范
作为非业主使用人,其行为规范不但受到政府房屋租赁规定的制约,同业主使用人一样,还应受到所承租物业区域内物业管理规定的制约。如中华人民共和国建设部令(第43号)关于《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定:“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损害的,由承租人负责修复或者赔偿。”同时,作为小区物业使用者,承租人的行为规范必须纳入小区管理规范,业主公约对其仍然有效,非业主使用人必须遵守业主公约。
3.物业管理公司的行为规范
物业管理公司不仅是物业管理法律关系的主体,在物业管理实践中,其行为也是物业管理法律关系的客体。随着居民对物业消费的认知程度的提高,对物业管理公司的行为规范也提出了更高的要求。因此,各地纷纷出台各自的法规对物业管理企业行为作出规范。如《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》规定,物业管理企业有下列行为之一的,区县房管部门有权限期整改,同时可以建议该物业管理企业资质等级审批部门降低其等级,直至取消其经营资质:
(1)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的;
(2)管理制度不健全、管理混乱、业主、住户投诉较多的;
(3)被物价部门认定乱收费或收费不规范,又不认真整改的;
(4)利用管理职能擅自搭建,占用绿地、改变公共设施用途的;
(5)对于业主、住户投诉置之不理,又不服从行政主管部门监督的;
(6)因管理失职,造成重大事故的。
规范物业管理公司的行为,就是要使房屋和公共设施完好,环境整洁优美,公共秩序井然,物业使用便利。应该提起注意的是,以合同形式约定的物业管理中制约主体行为的各项规范,均不得与现行的有关法律、法规及行政规章相抵触。
 
四、物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容是指各个主体的具体的权利和义务。作为业主,主要享有财产权、提议权、表决权、监督权和建议权。与此相对应,业主在享用权利的同时,也要履行相应的义务,即遵守与物业管理公司签订的管理合同和公约,负责其名下应分担的管理费及维修、保护款项,按规定缴纳物业管理费,遵守物业管理区域内的各项管理规定,服从管理。
物业管理公司是物业管理合同的执行人,它必须按照委托人的意志行动。物业管理公司的权利内容主要有:有权采取完成委托任务所必须的行为;有权获得劳动报酬;有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。当物业管理公司接受某个辖区业主的委托后,就当然地获得了该辖区物业管理的管理权。权利与义务是相辅相成的,物业管理公司在行使管理权利时,也要履行自己的义务,其中最大的、也是最重要的义务是物业管理公司在提供物业管理服务中,遵守国家的法律、法规;其次是严格履行合同义务。如果物业管理中业主与物业管理企业双方均能按照法律法规及业主公约规定的权利与义务规范自己的行为,物业管理纠纷一定会大大减少。
第三节  物业管理案例的筛选原则
案例分析作为管理学的一个重要研究方法,能起到其他研究方法起不到的独特作用。那就是简单、明白,以及强烈的参照效应。因为案例就是现实生活中发生的,也许就是我们身边看到、甚至经历的事件,对案例发生的背景、产生原因、症结所在、处理结果进行剖析,能给人以非常直观的理解,对物业管理实务操作有直接的借鉴意义。也正是为了达到这一目的,本书在案例选择上坚持全面性、典型性、适应性、真实性四个原则:
一、全面性
物业管理领域的多纠纷性和现实纠纷的严重程度,表明物业管理领域的方方面面都有纠纷存在。因此,在案例选择上本书坚持了全面性原则,对物业管理机构设置、物业管理制度、管理模式、招投标管理、物业管理公司的内部管理、财务管理、安全管理、设施管理、环境规划与管理及物业管理与社区管理的衔接等各个方面选择案例进行全方位分析,基本涵盖了物业管理的各个环节内容。对每一部分内容都用若干案例进行分析、研究、总结,体现了物业管理体系的完整性。
 
二、典型性
案例分析方法要求案例选择必须具有典型性,否则就没有普遍的借鉴意义。如果选择一个特例进行分析,这一特殊事例在现实中很难遇到,那案例分析就没有了实际意义。因此,为提高案例分析的借鉴作用,扩大其使用面,本书在案例选择上坚持了典型性原则。选取那些各地物业管理中经常发生、容易发生的纠纷及发生纠纷后比较难处理、双方矛盾比较激烈的案例作为评析的靶子。在案例选择类型上,既有物业管理中出现纠纷的负面案例,也有物业管理中的典型经验;既涉及比较棘手的法律问题的冲突纠纷,也有地方出台的规范文件。这样做的目的是为揭示物业管理纠纷根源,展示物业管理的先进做法,给物业管理学习者和使用者提供指导。
三、适应性
鉴于中国国情和物业管理的发展历史不长,本书在选择案例上坚持了适应性原则。适应性体现在三个方面:适应国情、适应物业管理企业和业主状况、适应中国目前的法律环境和人文环境。鉴于中国物业管理发展历史短,物业管理相关法律、法规还处于建设和待完善阶段,物业管理企业与业主对物业管理的认识还有待于提高等现状,所以,本收没有大量选择国外先进的物业管理案例进行分析。国外先进的物业管理经验虽然代表了一种发展趋势,但相对于我国目前的状况而言,借鉴的可操作性不强。
四、真实性
本书选取的案例绝大多数来自各媒体披露的发生在各地小区的真实事例,没有虚构成分。案例选择坚持真实原则,一方面说明在物业管理领域,的确存在诸多问题和有待完善的方面,表明了问题的严重性;另一方面,选择真实的案例就是为使用者提供重要的参考,提高研究的可操作性。



物管员培训

Tags:物业管理

作者:佚名

文章评论评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!

   评论摘要(共 0 条,得分 0 分,平均 0 分) 查看完整评论

版权所有@重庆物管培训学校 重庆物管培训 重庆物管员培训 重庆物管师培训 重庆物业管理培训 渝ICP备05001443号
渝中区培训地址:渝中区上清寺环球广场18楼,023-63614323;13308392401;重庆物管培训学校物业管理培训
九龙坡培训地址:石桥铺百脑汇六楼,咨询 电话:023-68797983;;物业管理培训: 重庆培训学校
江北观音桥地址:茂业天地大楼22-37,咨询 电话:023-67723907;物管员培训: 重庆物管员培训学校 重庆物管员培训学校
微信号:letai-wgpx