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非法出租他人房屋应负法律责任

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2013-11-10 09:27:43

非法出租他人房屋应负法律责任


    非法出租他人房屋应负法律责任
  民法上的无权处分制度涉及了合同效力、不当得利、侵权损害赔偿、善意取得等诸多理论问题,加之无权处分行为在实践中表现形式各异,使其所涉及的法律关系愈加变得扑朔迷离。本文从不法出租他人房屋的案例入手,对无权处分行为所产生法律关系的性质、效力以及权利义务的确定,进行了有益的探索。    
   
  杨某等系一房屋的权利人,经管该房物业的物业公司未经授权,即以自己名义将房屋出租给第三人居住使用,至案件发生前已收取第三人租金共计 4030元,除向税务机关交纳了房产税、营业税等计707.88元外,实际获利3322.12元。杨某等以物业公司侵犯其合法权益为由,起诉法院要求物业公司赔偿损失4030元,后又将诉由变更为返还不当得利。
 
  一、不法出租他人房屋行为的法律性质及后果

  以上案件由非权利人不法出租他人房屋而引起,该不法出租行为属于无权代理还是无权处分,其法律定性颇值讨论。

  按照民法通则以及合同法的规定,无权代理是指行为人在没有取得本人授权、超越授权或授权失效之后仍以被代理人名义实施的民事行为;而无权处分则指非权利人、未经权利人授权的行为人或处分权利受限制的权利人对权利标的物进行的处分行为 ,该处分指法律上的处分。两者的共同点主要是,行为人不具有实施相应行为的合法主体地位;区别在于,两种情况下行为人实施行为的性质和范围不完全相同、行为人实施行为时的名义不同以及善意第三人的判断标准不同。
 
  笔者认为,对于本案中无权代理和无权处分的区分,可以简单地从行为人实施行为时的外观加以判断:无权代理行为人以权利人代理人的名义实施行为,而无权处分行为人则以处分人本人名义作出行为。物业公司在对外签订租赁房屋合同时以“权利人”而非代理人的名义出现,其在未取得合法权利之前实施了处分房屋使用权的行为,应属无权处分。
 
  对于无权处分的性质,由于法律规定并不明确,在实践中存在一定的争议。结合本案来讲,对于不法出租他人房屋产生的无权处分行为的性质,有以下几种理解:

  (1)该行为属于民事侵权。理由是:物业公司在明知房屋所有权归属的情况下,私自将他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的财产权并致权利人受损。从法律构成要件来看,物业公司的行为具备了侵权构成的四项要件:物业公司出租他人房屋的行为违法;物业公司的主观过错明显;房屋权利人存在损害事实;物业公司的行为与房屋权利人权益受损之间存在因果关系。
 
  (2)该行为构成不当得利。理由是:物业公司占有租金没有法律依据,且致权利人相应损害,构成法律上之不当得利。其认为不构成侵权的理由是:侵权情况下损害事实是指受害人因侵权人的侵权行为造成经济利益上比原先有减少或比未受侵害之前更多的支出,本案情况由于房屋所有权人并不是必然会获取房租,因此也就不存在比原先减少或更多支出的情形,即不存在被侵权的损失;从侵权法填补受害人损害的功能来看,由于损害无法证明,适用侵权行为法对房屋所有人权利的保护就无法实现。王泽鉴先生即持此观点。
 
  (3)不当得利和侵权竞合。持此观点者认为,本案情形中不当得利和侵权造成权利人所谓利益受损的解释规则应当是一致的,原因在于:租金对于权利人来说并非是既有利益。因此,这里的损害应当既包括积极利益的减少,也包括消极利益的增加,权利人在正常情况下可以预期得到的利益也应包括在法律保护的利益范围中。本案房屋权利人在权利正常行使状态下可得利益的损失即合法权益的损害。对于具体诉讼的操作来讲,又分为两种观点:一是认为当事人在选择一种权利请求后另一种权利请求方式自动消灭;第二种观点则认为在一种权利请求经过诉讼程序但不能完全补足受害人损失时,该受害人可以选择行使另一种权利请求进行诉讼。
 
  一、二审法院在处理案件时对原告变侵权诉由为不当得利均予以了确认,但对于是否存在竞合未给予明确意见。笔者认为,不法出租他人房屋情形下可能存在以下两个方面的损失:一是房屋被占用及房屋占用过程中附属财产设施的损失,二即本案争议的租金的损失。就前者而言,这些损失属于侵权构成中的“损害”应无异议,即,房屋占用人对权利人对房屋物权行使的妨碍及对房屋附属财产的损坏造成了权利人的损失。就后者而言,侵权构成中的“损害”需以实际损害为限系学界通说,且该立论亦为实务部门所广泛接受,由于本案租金不属房屋权利人的既有利益,因此,从客观上讲,物业公司占有租金并未造成权利人实际损害,不能构成侵权;同时,民法通则以及相应的司法解释对于不当得利中所谓的“不当利益”及“他人损失”的范围均未明确限定,但租金属于法律上的“利益”应无歧义,至于是否属于“他人损失”,王泽鉴先生有精辟的论述,“出租房屋而所生利益,就权利归属内容而言,应归物之所有人取得”。其认为,此种情形下的租金应认定为房屋权利人的“损失”。该立论的出发点在于,不当得利制度的设立意图主要就是排除非权利人没有合法依据的获益,而从公平合理的角度来讲,该利益的返还对象应当是权利人。笔者赞同王先生的观点。在法律无相反规定的情况下,在本案情形下将租金这一可得利益纳入不当得利制度中“他人损失”的范围属于对法律的合理解释,这样的解释有利于维持私法利益的平衡。重庆乐泰物管培训学校http://wg.lt181.com
 
  综上,笔者认为,不法出租他人房屋的行为同时违反了侵权和不当得利的法律规定,但侵权和不当得利救济适用的范围并不重合。就本案争议的物业公司占有租金而言,并不构成对于房屋权利人的侵权,本案权利人以不当得利为起诉更加合适。如果他人仍不法占有房屋或房屋权利人发现在房屋出租过程中存在房屋或附属财产的损坏,其可另以侵权提起诉讼。
 
  本案中,诉讼以返还不当得利提出主张,那么,物业公司4030元收入中哪些部分属于应当返还的不当得利,其已向税务部门缴纳的税金以及物业公司因此租赁行为发生的经营成本是否可以从收入中予以扣除。
 
  根据最高法院关于《民法通则》若干问题的意见(修改稿)第150条规定,“返还的不当得利,应当包括原物和原物所生的孳息”。本案中,“原物”即被不法出租的房屋,“原物所生的孳息”即房屋出租的租金。根据以上规定,不法行为人在返还不当得利时不得扣除进行违法行为支出的费用成本。从法理上来讲,如果允许违法人扣除违法成本,那就势必达不到惩罚违法人、保护权利人利益的立法目的。因此,不当得利人应将未扣除任何成本包括已向税务部门缴纳的税金在内的全部不法所得一并返还权利人,关于权利人获取租金后如何缴纳税金以及税务部门如何返还物业公司前笔已缴纳税款的问题,则属于其他的法律关系,对本案的定性和不当得利返还范围的确定均无影响。本案一审法院以物业公司实际获利3322.12元为限确定不当得利数额存在理解上的偏差,二审法院改判不当得利为全部的租金4030元是正确的。
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