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物业管理法律关系主体

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2013-09-03 08:51:30

物业管理法律关系主体


物业管理法律关系主体主要包括业主和非业主使用人、物业经营管理人、政府主管部门等。各主体间不存在隶属关系,明确物业管理法律关系中各主体地位及行为,有助于减少物业纠纷的发生。
(一)业主
业主,是指物业所有权人。由于购买了物业,购房人就成为新建物业的产权所有人,合法拥有所购物业。作为物业的主人,业主拥有对物业的所有权和使用权:
1.对楼房专有部分享有专有所有权。所谓“专有所有权”就是业主自己单独享有或者说私人享有的那部分空间,这种权利别人不能与其分享。对专有所有权,业主享有充分、自由地占有、使用、收益和处分的权利,业主可以使用、出租、出借、转让、赠与等。由于这种所有权划分明确,归属清楚,一般不会发生大的纠纷。
2.对楼房共有部分的共同所有权。这种共有部分,就是全部业主或部分业主都有权享有的部分,又分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的,一般是楼房的基本构造部分、附属建筑物和附属设备等。约定共有部分是由合同契约或公约约定的属业主共同所有的部分,如室外车库、庭院、配套商业设施等。对于共有部分,业主可以合理地、善意地使用。在共有部分被出租、出售取得收益时,业主有权取得相应的份额。由于这种所有权涉及众多业主利益,在界定问题、契约问题发生不清楚,或业主认为侵害其利益时,常常引起纠纷。
3.业主之间往往因为房地产形成相邻关系,相互毗邻的所有权人或使用权人在各自行使自己的合法权利时,都需要尊重他方所有权人或使用权人的权利,相互间应给予一定的方便或接受一定的限制,遵循有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。
(二)物业管理经营人
物业管理经营人指的是从事物业管理的企业或组织。其法律含义是,为有关建筑物的管理合同的执行而管理该建筑物的人。在物业管理经营人的主体资格上,主要有两类,一是具有独立法人资格的物业管理公司,一是不具备独立法人资格的、依附于某法人企业的分支机构。近年来随着物业管理行业的迅猛发展,具备独立法人资格的物业管理公司越来越占据主导地位。
1.业主与物业管理公司间是委托与被委托关系
业主与物业管理公司间是平等的民事主体和等价交换关系,通过签订委托管理合同,双方建立这种关系。这种委托与被委托关系,更多地体现在服务与被服务上。通过合同,物业管理服务得以交换,在交换过程中,通过对管理标准的制定、管理项目的约定及管理费用问题达成一致,业主与物业管理公司之间以平等地位签署委托合同。在这种委托与被委托关系上,业主有权选择物业管理企业,物业管理企业也有拒绝被聘的权利。但只要双方签署合同,物业管理公司就负有管理服务的义务,也有要求业主和使用人偿付费用、支付报酬并配合工作的权利。
2.物业管理公司是企业法人,符合法律规定的法人的一般特征
在法律意义上,物业管理公司应依法成立,有必要的财产和经费,有自己的名称、组织机构和场所,能够独立承担民事责任。物业管理公司除了本行业自身的专业特色外,在市场地位、经营运作、法律地位方面,应与其他企业一样,依法经营,自负盈亏。物业管理公司在经营过程中,如有违法违纪行为发生,要承担法律责任。
(三)业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成,是物业管理区域内的最高权力机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主的权益,维护大多数业主的合法权益,对物业管理区域各项事务有最高的决策权。当业主人数较多时,应按比例推选业主代表,组成物业管理区域内的业主代表大会。
业主大会或业主代表大会,应当有过半数业主或业主代表出席,业主大会或业主代表大会作出的决定,应经过全体业主过半数或代表过半数通过方能生效。业主大会行使以下权利:(1)听取业主的意见和建议;(2)研究决定涉及业主权益的重大问题;       (3)听取和审议物业管理服务工作报告;(4)选举、罢免业主委员会委员;(5)其他需要解决的问题。
(四)业主委员会
业主委员会是小区内的最高权力机构,代表业主的利益,维护业主的合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作,共同创造一个良好的生活环境或工作环境。业主委员会是业主权利的载体,拥有以下权利:
1.核验权。即业主入住后有权对居住的实际情况按购房合同及开发商的承诺进行核对或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。
2.知情权。即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司情况,如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等有权了解和掌握。
3.选择权。即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。
4.监督检查权。即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评、建议。
5.收益权。业主对所有的公建配套设施的经营、出租等收入有收益的权利。
6.请求权。指业主为维护其共同的利益而请求组建自治性组织的权利,来保护全体业主的权利。
上述权利的行使如果仅靠业主个人的力量是很难做到的,必须依靠业主委员会,代表集体与物业管理公司进行法律意义上的平等交涉。
(五)非业主使用人
所谓非业主使用人,是指合法使用单位的租客、分租或其他人,但不包括该单位的业主。无论居住或非居住建筑物,都存在着出租物业,有些物业是部分出租,有些物业是全部出租,也有些物业出售后,各小区业主决定是否出租。因此,物业管理法律关系中必然涉及的一个主体是非业主使用人。
非业主使用人是房屋租赁关系中的承租人,他的权利来自于法律、法规的规定和业主通过业主公约的授权。在业主较多而占支配地位的情形下,为防止业主利用多数而损害非业主使用人的合法权益,非业主使用人的权利还有其他特殊保障。适用于非业主使用人的法律、规范更多的是建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》及各地方法规,出现纠纷也一般依据这些法规进行处理。



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